南京美域中央整合营销策划的方案.pdfVIP

新产品出击腾冲市场，我们要做的： ——不是只卖“房子”，更是卖一种新的“生活”。 项目操作的几点思考： □大势低迷的情况下，如何保证我们推盘成功？ □新产品稀缺，客户抗性大，如何规避？ □相对腾冲其他企业，品牌和产品都是新的，我们如何一下抓住消费者？ □推盘节奏及媒体广告策略如何？ □上述问题都解决了，还需具体操办哪些？ 项目怎么卖之市场分析 ■竞争环境概况 腾冲经济在政府政策支持、交通改善、旅游人口导入等共同刺激下正加速腾飞，单就房地产来说，商品房类型出现创新，以 满足不断提高的城市居民多样化需求，建筑风格也开始由原来的传统古典向欧美、现代过度。但目前和未来短时间内，同质 化仍是困扰腾冲商品房销售的一大难题，产品差异化需求日益迫切。 �市场很残酷 从上次的调研情况看，腾冲市场的供应量不小，价格层次一直比较低，恰逢大势走冷，所以我们必须仔细应对。 项目怎么卖之时局分析 ■大局不佳 目前的整个大势，不是一个很好的时机，但不能因此就一直等着，由于我们的产品相对市场现有的产品有自身的稀缺性，所 以逆势而动也未尝不可。 ■利好巨大 云南腾冲 驼峰机场 2009年2月23日正式通航，有着 极边第一城 之称的云南腾冲从此插上了飞翔的翅膀，这个古老的边陲小 “ ” “ ” 城也将焕发出新的生机。此时进驻腾冲地产，无疑将与腾冲机场一起，成为改变腾冲现代生活的先锋。 项目怎么卖之障碍分析 行销障碍是每个项目无法回避的课题，有些可以通过景观规划、产品修正等解决，有些则必须运用娴熟的市场运作手法予以弥补或削弱。 结合本案营销市场状况和项目分析，我们将此次营销难点确定为： □在非传统商住区域内开发住宅物业很难积聚人气，热销气氛营造吃力。 □开发商在当地品牌认知度几乎为 0 ，市场认可需要时间。 “ ” □小高层点式楼与当地人 接天连地 传统居住观念不符，去化十分困难。 “ ” □潜在竞争楼盘半路涌现，加大购房者选择面宽，掘走部分游离客户。 □有效传播媒体过少，削弱项目整合推广的力度。 项目怎么卖之解决策略 ■用细腻而严谨的操作手法，让腾冲眼前一亮，变劣势为优势！ ■始终以本地市场为中心，积极争取本区域客源及外地投资者。 ■发挥自身条件优势，把握市场机会，以领先的理念引导市场，屏蔽劣势，化解威胁，在这一系列动作中，不断炒作 市场热点和创造新的市场攻击点。 项目怎么卖之执行要点 1、对外影响力的建立→先得找个自己的位置 □包装：从工地到营销中心，所有道具都准备妥当 □路牌：制造眼球吸引力，塑造品牌影响力 □新闻炒作：用新闻的方式，让老百姓接受认可我们 □DM内刊：引导新客户关注美域中央 □媒介阶段性广告：提升美域中央品牌力 □庆典：美域中央正式开盘庆典，让腾冲人民感动一下！ 项目怎么卖之炒作要点 主城中央价值专题炒作 区域形象线 主城中央规划图片展 美域中央置业会 项目品牌线 参评 绿色人居环境奖 “ ” 美域中央 快乐儿童 形象大使选拔 “ ” 新加坡建筑基本风格 新加坡园林景观艺术 营销产品线 户型细节卖点挖掘 生活化的卖点 项目怎么卖之诉求方向 1）、企业形象定位 定位：“城市生活领跑者” 形象概念推广：领跑腾冲现代生活 2）、项目形象定位 居住文化：新加坡花园式生活 定位 中央生活区 新加坡花园名宅 · —— 形象概念推广：中央美宅，新加坡花园生活 项目怎么卖之推广指