各种策划的方案汇集（二）.pdf

su.15 1. 深圳经典外销项目营销策划报告 2. 上海海上海研究报告－策源 3. 太极景润花园商业广场招商策划方案 4. 创意英国开盘策划方案 目 录 第一章 深圳房地产市场分析 一、2004 年深圳房地产市场分析 二、深圳房地产市场趋势预测 第二章 项目概况及分析 一、 项目概况 二、 项目分析 第三章 相关楼盘对比 一、皇岗片区楼盘比较 二、重点楼盘分析 第四章 定位策略 一、 住宅产品定位 二、 价格定位 三、 目标客户定位 第五章 市场营销策略 su.15 一、 先入为主策略 二、 形象差异化策略 三、 兵分多路策略 四、 放心策略 五、 借势策略 六、 滚动式整合销售推广策略 七、 其他策略 第六章 开盘前准备工作 第七章 广告策略 第八章 合作方式 su.15 第一章 深圳市房地产市场分析 第一章 深圳市房地产市场分析 第第一一章章 深深圳圳市市房房地地产产市市场场分分析析 su.15 一、2004年深圳房地产市场分析 一、2004年深圳房地产市场分析 一一、年深深圳圳房房地地产产市市场场分分析析 （一）市场总体发展特点 1、开发规模继续扩大,销售状况日趋好转 我市房地产市场上半年以健康、平稳的态势发展，销售面积为233.42万平方米、成交金额达71.7 亿人民币，业绩喜人。 今年上半年我市完成房地产施工面积为1672.54万平方米，同比增长了17.84%；商品房竣工面积 154.56万平方米，同比增长了8.54%；商品房空置面积为264.68万平方米，同比下降了12.62%。 在销售方面，上半年的销售总面积为233.42万平方米，同比增加了15.4%；成交金额71.7亿元 人民币，同比上升了43.34%。在销售总面积中，现楼的销售面积为64.11万平方米，同比下降了4.84%； 楼花的销售面积为169.31万平方米，同比增加了25.56%；外销面积一共是13.73万平方米，其中现楼 销售面积为2.32万平方米。 2、市场价格稳中有降 从96年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌的态势。虽然亚洲经济形势有所好转，香港、 国内经济运行平稳，但市场供大于求的状况不能彻底改变，是价格下滑的主要原因之一。 另外，由于市场竞争的力度加大，许多开发商迫于资金压力降价促销，消费者的理性选择，又迫 使开发商为取悦消费者盲目增加配套，从而加大建设成本，最终导致市场价格消费者又不能接受等因素。 深圳地产市场价格下滑，又吸引了大量境外买家，2004年上半年外销市场相对比较活跃，对深圳 地产市场价格平稳起到了重要作用。 3、外销市场日趋活跃 由于香港经济已逐渐走出低谷，市民对未来信心增强，加上香港经济的转型，向别国吸收大量高 科技人才,使香港的人口增加 (到目前为止，香港人口已由原来的680万增至目前的697万);另一方面 在深圳市政府积极完善基础设施的基础上，许多楼盘在户型设计、装修配套、促销推广等方面都充分迎 合了港人口味，从而吸引了不少香港买家。如果深圳的发展商能够在物业管理、法律手续等方面充分尊 重港人的习惯，相信会更进一步拓宽外销市场。总之外销市场已成为深圳房地产市场的重要组成部分。 su.15 4、外销市场特点 港人选择国内楼盘五大因素 从以上调查资料可知，近七成的港人深圳买楼将首先考虑物业质素69%及交通配套67%，正反映 买家选择物业时不再只抱着贪便宜的心态，交通方便及具质素的物业才是最受欢迎。 � 物业质素、交通位置最关键 � �� 港人选择物业购买的最重要因素是楼盘的素质，第二为交通，其次为价钱和其他因素，所以 物业的质素在一定程度上将成为影响物业销售的关键。今年外销盘旺销的主要位置还是在一类口 岸附近，基本集中罗湖口岸和皇岗口岸片区，多数港人购房还是认同了此