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东恒 国际领寓 项目发展定位与营销推广策略 2008年3月 NO.67699 发展指导思想：虚实结合，以正合，以奇胜 战略——做市场的领导者！做游戏规则的制定者！ 高瞻远瞩：适度超前，顺势而为，紧随国际TOD潮流，立足城市建设和运营的高度，缔造城市标杆； 高屋建瓴：基于项目利润最大化，创新引入“国际街区，领寓一族，MOHO生活”概念，于市场空白处造势，领跑市场，创立东恒品牌。 战术——产品：概念化的包装落实到实际的产品层面上；国际潮流规划设计和适度超前的生活理念引导；创新户型（1+1、1+2）立体组合，一房两用；自助菜单式装修；家居电器配送，远程遥控智能化设施；私邸商务会所，24小时管家式酒店及代租管理及（短住一天，长租一年）；居住、办公、度假、投资四位一体。 营销：以创造第一、表现差异、引导消费的“铁三角”策略颠覆市场！稳扎稳打以“私家酒店”为情感主线的心理战术，独创反向营销！内销为主，外销辅助，细分客群，逐一歼灭！ 推广：缔造一个城市的方向—“缘定爱情公寓”浪漫空中花房系列一鸣惊人，贴心推广。 报告目录 第一部分 市场研究与分析 1.1 国际住宅市场发展趋势…………………………………………………3 1.2 烟台开发区房地产市场调研与个案研究 1.2.1 烟台区域经济发展与投资环境分析……………………………………5 1.2.2 烟台及开发区房地产市场状况与发展趋势……………………………7 1.2.3 区域市场重点公寓项目调查与个案研究………………………………13 国奥天地（部分公寓，竞争性项目）…………………………………13 海天景苑（部分公寓，基本售完）……………………………………15 静海国际（开发区纯公寓项目）………………………………………16 橡树湾（市区纯公寓项目）……………………………………………17 1.2.4 国内公寓项目典型成功案例借鉴（深圳趣园）………………………19 1.3 市调结论综述（关键词解读：酒店服务式公寓）……………………21 第二部分 项目分析与价值研判 2.1 项目分析 …………………………………………………………………23 2.2 项目价值研判 ……………………………………………………………21 2.3 项目发展建议 ……………………………………………………………22 第三部分 项目定位 项目的物业功能与形象定位 ……………………………………………24 项目的案名定位 ………………………………………………………… 项目销售价格定位策略（项目价格体系设计另行提供） …………… 销售目标市场与目标客群定位（关键词解读：MOH生活 领寓一族） 第四部分 项目营销策略 4.1 项目总体营销指导思想与策略 ………………………………………… 4.2 销售前提——我们准备好了吗 ………………………………………… 4.3 销售与入市时机——顺势而为，百战不殆；有势借势，无势造势 … 4.4 项目销售周期设定（工程进度与销售进度关系） 4.5 项目销售阶段控制策略与销售目标 4.6 销售价格控制策略 ……………………………………………………… 第五部分 项目推广策略 5.1 项目推广总控策略……………………………………………………… 5.2 项目阶段推广策略……………………………………………………… 5.3 广告推广费用预算……………………………………………………… 第六部分 外销渠道建设与管理 ……………………………………………………… 注：本报告只为策略报告；《项目营销推广执行报告》（含详细工作计划）签约后另行提供。 第一部分 市场研究与分析 1.1 国际住宅市场发展趋势 1.1.1 传统住宅小区发展现状 铸成城市结构和形态的大错－城市被大马路分割成一个个的独立小王国，理想的高密度网状城市结构不复存在，形成交通混乱和效率低下的城市结构。 适宜居住性差－破坏了城市公共领域；功能单一使服务与居住人为割裂，商业无论规模、品种和地点都不方便；人们常被动的被孤立在家中。 交通拥堵的制造者－使工作与居住割裂，迫使人们在不同分区之间奔波，形成人财物的巨大浪费和环境生态的破坏。小区内部道路与城市道路不衔接，对疏散交通不起任何作用。交通都汇集到几条