黄浦区外滩-地块市场研究及发展报告.doc

黄浦区外滩8-1地块市场研究及发展报告 定位思路和重点需要考虑的问题 ?? 上海整体经济发展与房地产开发的关系以及需求预测 ?? 本区域在上海的目前的地位以及未来的地位?? 本区域在上海的目前的地位以及未来的地位 ?? 本区域具备什么样的市场特点？ ?? 本地块的项目价值点在哪？ ?? 各个功能市场的分析和结论 ?? 未来项目执行的难度？?? 未来项目执行的难度？ ?? 本项目的定位到底是什么？ CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 ??上海整体经济发展与房地产开发的关系以及需求预测 结论：上海的经济仍将继续稳步的增长，通过从1997年 到2007年每年优质写字楼的需求增长率与GDP增长率到 年每年优质写字楼的需求增长率与 增长率 的对比发现，通常优质写字楼的年需求增长率为GDP 增长率的2.5倍，北京为2.3倍，所以，预计未来上海甲 级写字楼的年需求增长在 左右级写字楼的年需求增长在20％左右。 商业方面：社会消费零售总额以及高端消费仍将保持双 位数的高速增长。 CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 本区域在上海的目前的地位以及未来的地位 1 稀有的城市中心1. 稀有的城市中心 2. 目前发展速度滞后 3 周边的商业和商务氛围浓厚 具备发展高端综合体的坚实基础3. 周边的商业和商务氛围浓厚，具备发展高端综合体的坚实基础 4. 区域内部竞争相对较弱，主要的市场竞争将来自其他区域 5. 上海高端物业的整体需求的增长对本项目的发展和需求保证是5 上海高端物业的整体需求的增长对本项目的发展和需求保证是 重点 6. 结合政府的打造力度，结合整体市场的未来强大需求，将是未 来城市国际综合体的代表来城市国际综合体的代表。 CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 本区域的具备什么样的市场特点 ??从商业方面，是上海比较成熟的高端零售商的首选区域， 无论从成熟的高端氛围还是高端品牌继续拓展，以及高 端人群在全方位消费需求方面，本 区域都是国际 零售品牌的不二选择 希望从业态配比上 面积的设计零售品牌的不二选择。希望从业态配比上，面积的设计 上都做到与一些传统的区域和传统的项目作出差异。 ??写字楼方面，从本区域所具有的写字楼特点来看，本区楼 具 楼 域的位置并不像商业一样特点突出，但都属于理想的写 字楼发展区域。 精品酒店方面 本区域无论从周边的商务环境 高端的??精品酒店方面，本区域无论从周边的商务环境，高端的 商业环境以及区域景观特点，都是精品酒店的首选地。 CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 ?? 本地块的项目价值点在哪？ ?? 展示性： 到达性?? 到达性： ?? 商业价值最高： ?? 商务价值最高：?? 商务价值最高： ?? 景观点： ?? 总的来说本项目无论在商业，写字楼和酒店方面从自然条件来说 都具有高价值点，所以具体的功能分布要结合地块条件，各功能 的面积和层高要求特点以及市场预期表现来综合考虑来最后确定的面积和层高要求特点以及市场预期表现来综合考虑来最后确定 CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 各个功能市场的分析和结论－商业 ??高端商业的坪效是中档商业的2－3倍，是普通时尚品 牌的3－4倍，所以高端商业无论从收益的稳定以及高 收益来说都是商业发展的终极目标。 从与高端零售针对本项目的意向测试来看 些高端品??从与高端零售针对本项目的意向测试来看，一些高端品 牌表现出了高度的认可和进驻意向。所以，从未来高端 品牌定位的执行性来说比较高。 ??不仅现在的高端零售商仍具有拓展需求，同时新兴的高 端业态也是本项目未来发展的重点，包括高端会所，高 端电子 高端家居以及儿童等等端电子，高端家居以及儿童等等。 CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 各个功能市场的分析和结论－写字楼各个功能市场的分析和结论 写字楼 ??预计上海高档写字楼的供应和需求都将集中在2012－??预计上海高档写字楼的供应和需求都将集中在2012 2013年，所以本项目的入市时间需要紧密配合市场。 ??无论从上海的宏观经济与写字楼需求之间的关系还是从无论从上海的宏观经济与写字楼需求之间的关系还是从 各行业公司在未来两年都将有报复性的增长来看，上海 甲级写字楼都将有稳定和巨大的市场需求。 ??最先进的设计，合理的价格策略，优惠的政府政策以及 项目的标志性将是本项目与其他区域写字楼项目的差异 性所在 市 的 所在性所在以及领导市场的基础所在。 CB Richard Ellis 定位思路和重点需要考虑的问题 各个功能市场的分析和结论－精品酒店 ??精品酒店绝对是未来大城市酒店的发展重点和必然的趋 势 ??目前精品酒店