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房地产行业：中期向好趋势不变，估值业绩有望继续提升 R e s e a r c h D e p t . 1 2013 ?? 5 月 16 日 地产行业投资策略 中期向好趋势不变，估值业绩有望继续提升 朱吉翔 C0044@capital4.cn 评等：优于大市 目 录 结论与建议： ?? 对比 2012 年及 2013 年 1 季度 A 股企业经营情况，地产板块净利润增 长及扣非后 ROE 增长态势均大幅跑赢除银行外的其他行业，显示出城 镇化进程、居民住宅改善要求对于中国房地产市场的巨大推动力，调 控对于龙头企业实际经营的影响有限。 ?? 从业绩增长情况来看，地产板块 2012 年营收增长 26.8%， 净利润增长 15.7%，要好于其他行业。并且在 2013 年一季度，行业净利润增长 26%。 另外从 ROE 情况来看，地产行业 ROE 并未因中国整体经济增速放缓而 出现下降，依然呈现上升的态势，也符合我们之前的判断。 ?? 从成交量方面来看，楼市成交火热局面延续，继 2012 年全国房地产产 销售金额增长 10%后， 2013 年一季度行业成交量、成交金额分别同比 增长 37.1%和 61.3%。得益于销售回款增加， A 股地产企业的实际库存 与净负债率分别较过去年高点下降了 3.8 和 3.6 个百分点，财务状况 得到明显改善。 ?? 综合判断，基于企业结算资源丰富、房价上升的事实以及行业销售稳 定增长的判断，因此我们预计行业板块毛利率下行局面将改观，并且 营收快速增长、费用率下降将使得而净利润增速保持 15%上的水平、同 时 ROE 仍将继续提升，短期出现较大规模的存货、债务风险的概率较 小，整体基本面依然向好。 ?? 从政策面来看，基于经济仍处于弱复苏、我们认为房地产政策继续加 码的可能性较低，从目前已公布细则的情况来看，仅北京较为严格落 实二手房交易环节“ 20%”个人所得税政策，其余城市并未执行，因此 整体政策宽松度要好于 3 月初的预期。另外从成交来看，“新国五条” 的出台后楼市成交量放大则显示出居民对于房价看涨预期的肯定，部 分二手房需求转移至新房后，短期新房成交继续活跃，4 月单月全国房 地产成交面积与金额同比分别增长 40.2%和 56.3%，显示出下游较为强 劲的需求。 ?? 从估值来看，房地产行业目前行业对应 2013 年静态市盈率 13.9 倍（动 态 12 倍），估值水平有安全边际，并且考虑到行业是 2013 年业绩增 长的确定性，我们认为板块估值水平具有较高的安全边际，未来有业 绩与估值双升的可能。 ?? 就个股而言，由于行业财务状况改善，业绩成长性将成为未来选股的 重点，看好龙头个股的表现。投资建议买入万科（ 000002.SZ）、保利 地产（ 600048.SH）、招商地产（ 000024.SZ）、金地集团（ 600383.SH）、 荣盛发展（002146.SZ）、龙湖地产（0960.HK）,中国海外发展（00688.HK） 渐飞研究报告 - //bg.panlv.net 行 业 报 告 R e s e a r c h D e p t . 2 2013 ?? 5 月 16 日 业绩靓丽，营收、净利润增速超群 营收、净利润增 长 快 速 好 于 其 他行业 ?? 营收、净利润快速增长，强于多数其他行业 2012 年，A 股地产板块营收增长 26.8%，至 5944 亿元，增速较上年同期增 加 12.6 个百分点，实现净利润 753 亿元，YOY 增长 15.7%，增速较上年增 长 1 个百分点。其中，4 季度行业营收同比增长 27.7%至 2930 亿元，净利 润增长 26.1%至 390 亿元。 全年来看，行业营收增速略快于净利润增速的主要原因在于： 1、2011 年末房价下降，导致行业 2012 年结算项目利润率走低，A 股地产 板块综合毛利率较上年同期下降了 2.1 个百分点，至 37%（图 1）； 2、由房价走低引起的资产减值损失增长 87.8%至 31.6 亿元，影响当期将 利润约 2%； 3、行业企业为应对调控而更多的参与合作开发，使得少数股东权益较上 年 增 长 了 25.8%,在 当 期 净 利 润 中 的 占 比 较 上 年 提 升 了 1 个 百 分 点 至 12.1%，影响了归属母公司的净利润。 图 1：行业营收与毛利率走势 单位：亿元， % 资料来源： wind，群益证券整理 20