房地产企业卓越运营管理模式培训.doc

房地产企业卓越运营管理模式培训 1 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2010年5月 上海 2 谢志华 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理 资深房地产管理咨询专家 清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班特聘讲师 房地产业协会，商会特聘专家 《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人 ??18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模 式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨 询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果； ??对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式 与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激 励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管 理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验； ??曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，富力地产，新世界地 产，北辰置地，北京城建地产，中房集团，复地集团，中华企业，纳帕地产， 广厦集团，紫薇地产，银城地产，亿达集团，深圳航空城等。 讲师简介 3 4 核心能力与运营体系--组织设计2 3 核心能力与运营体系--运营与监控 关于标杆学习的思考 1 房地产战略与核心能力的思考 4 中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题，短期内随着最严厉调控政策的 不断出台，房地产市场将会出现调整的态势 z 经济对房地产已经高度敏感，政策就像一根敏感的弦—5月24日与5月25日的股市因为发改委的一句话大起 大落； z 调控政策直指投机性需求，一线城市一手房成交量大幅下滑，二手房交易价格明显松动； z 短期内由于开发商手中现金较为充裕，价格将有一段时间的胶着和博弈，但随着以恒大全国统一八五折为 标志的降价行动的开始意味着房价开始松动； z 房价问题已经从单纯的经济问题变成了复杂的政治问题，房价不下调不足以平民怨。 5 但是，多种因素决定了房地产中长期仍然看好 z 我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展； z 受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产业发展前景良好； z 我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛； z 中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨； z 中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。 6 我国的城市化水平距离国际水平仍然很低，城市化进程是房地产的根本驱动力 国际城市化发展水平 45% 55% 85% 95% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 中国 国际平均水平 发达国家 美国 中国城市化进程 45% 55% 75% 40% 60% 80% 0% 20% 目前 2020年 2050年 ??我国城市化率距离发达国家、 甚至国际平均水平还有很大差 距； ??我国的城市综合承载力不充 分，城市化水平仍处在初级向 中级转变的过程中； ??根据战略，中国的城市化发展 的进程至少需要20～30年或者 更长的时间，仅城市化一项， 我国每年将新增房地产需求2 亿平方米，房地产市场发展前 景广阔。 7 人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好 2010年前 2010-2025年 35-45岁群体的住房改 善需求 婚龄人口的刚性需求再度增加 中产阶层崛起及贫富差距拉大，导致社会游资充裕，住房投 资需求持续升温 50岁以上群体对于住房的改善需求 需求主体 我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”（这一阶段的主要特 征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长） 8 我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛，房地产市场中长期处 于上升通道中 世界银行认为，一般来讲，房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形 ，我国 目前正进入稳定高速发展期，普通大众对住房改善需求明显增加（2008年我国人均GDP为 3300美元） 人均GDP 1400美元以下 1400-8000美元 8000美元以上 房地产投资占GDP 的比重 2% 8% 3-5% 住宅产业发展情 况 住房还不能成为 大众消费品 普通大众对于住房 改善需求增加 住房普及化，房地 产对于经济的带动 作用减弱 9 国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力，中国土地资源的 极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨 中国是人口大国，从保障粮食安全和社会稳定的要求出发，必须确立粮食基本自给的方针，１８亿亩耕地 是一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。 耕地存量，2006年比1996年减少1.2亿亩，年均减少1200万亩；2007年比2006年减少460万亩；按照