2011年9月南昌紫荆国际项目营销策略报告.doc

2011年9月南昌紫荆国际项目营销策略报告 20111.01.20 本次汇报总纲 市场分析 产品建议 基地资源分析 项目投资背景分析 排布优化建议 SWOT分析 风格优化建议 项目分析 区域住宅市场分析 项目整体营销策略 项目定价及总价值 推案计划 销售建议及执行 景观优化建议 区域商业市场分析 项目发展策略 LOGO及案名 VI设计及运用 推广运用 企划表现 客群定位 项目定位 项目定位 第一章 市场分析 项目投资背景分析 区域住宅市场分析 区域商业市场分析 项目投资背景分析 宏观政策调控分析 城市规划发展分析 2010苏州市场分析 2010区域市场分析 2011首场土拍分析 项目投资背景总结 新政分析 政策信息：首付比例、贷款利率 国家出台楼市调控“新五条”，相对于4月份的政策，作出了新的调整和细化。这向市场释放了一个信号：政府将对当前楼市作连续性的调控。 第二套 50%、1.1倍 利率 第三套 暂停 9.29 第一套 30% 新政分析 政策信息：房产税、限购令 房产税征收试点加快推进，并将逐步扩大至全国，物业持有成本随之增加。苏州版限购令日前亦出炉，居民家庭在市区只能新购一套住房。 2011 11.3 新政分析 政策信息：央行加息、利率上浮 央行三年来首次加息， 11月起房贷7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮，投资型需求的收益率将有所减少，在抵御通胀的同时也在一定程度上遏制了房价过快上涨。 180.20 11.1 9.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策 房产政策 城市 出台日期 截至日期 本市户籍家庭 非本市户籍家庭 无房户可购买 拥有一套房可购买 拥有2套及以上房可购买 无纳税、社保证明可购买 有1年纳税、社保证明，无房户可购买 有1年纳税、社保证明，有1套房及以上可购买 北京 4月30日 / 1套 1套 1套 1套 1套 1套 深圳 9月30日 / 2套 1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 厦门 9月30日 / 1套 1套 1套 1套 1套 1套 上海 10月7日 / 1套 1套 1套 1套 1套 1套 福州 10月11日 12月31日 1套 1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 杭州 10月11日 / 1套 1套 1套 1套 1套 1套 南京 10月12日 / 2套 1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 温州 10月12日 12月31日 1套 1套 1套 禁止购买 1套 1套 广州 10月15日 / 1套 1套 1套 禁止购买 1套 1套 大连 10月19日 / 1套 1套 1套 1套 1套 1套 苏州 11月3日 / 1套 1套 1套 禁止购买 1套 1套 苏州政府颁发相关政策调控市场秩序，维护房地产市场的稳定发展 颁发部门 时间 名称 具体内容 苏州市契税所 2010-1-1 苏州契税优惠普通住宅为1% 其余按3%执行 苏州市自2010年1月1日起执行以下适用税率：个人购买自住和改善型普通住房，执行1%的适用税率；其余房地产权属转移契税，执行3%的适用税率。　　 通知中所指“普通商品住房”应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。 苏州 2010-5-17 苏州商品房预售一次不得低于3万方 对于总体量不超出3万平米的，必须一次性申请预售。超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。 苏州政府 2010-11-3 《市政府批转关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的意见的通知》 市区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在市区新购一套住房（包括商品住房和存量住房）。 另外，自2010年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照1%税率征收契税。对个人购买90平米以上，144平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，不论面积多大，都按照3%的税率征税。 而使用公积金贷款购房的，若首套面积在90平米以内，首付至少20%，90平米以上的调整为首付至少30%。 此外，通知还明确，首套房首付一律30%，二套房首付50%，利率上浮1.1倍。暂停第三套以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 苏州政策 严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期，但是政策对苏州市场的影响比较小 房产政策影响 新政的出台肯定会对市场产生一定的抑制作用，新政主要是对二套、三套进行限制，包括即日起每户家庭限购一套房，受这些政策影响最大的还是投资性购房者。但对于自