2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解.doc

2014年版与2001年版 《城镇土地估价规程》比较 林 建 漳 一、修订思路社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求特别是200年《物权法》的出台，土地管理改革方向求同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。二、结构框架调整参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B?基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D?估价报告及工作底稿规范格式。重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。增、删个别术语和定义。“农村建设用地”改为“集体建设用地” “征用”改为“”；③“房地产”改为“”；④“还原利率”改为“”；⑤“估价基准日”改为“”；⑥“商业用地”改为“”；⑦“居住用地”改为“”。 5、档案资料的管理要求 新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。 三、编写土地估价报告有调整的事项 （一）基本事项要求的调整 1、封面增加电子备案号。 2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期日。 3、地价定义。应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。 设定的容积率取上限或下限应明确。是否有地下空间且容积率是否包括地下空间。【估价对象界定：是否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用途协调性、土地面积确定等】 4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地价。对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 对涉及出让底价评估的，参照出让评估技术规范。 5、估价报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。 （二）、估价报告各部分应注意的问题 第一部分 封面 摘要 1、报告的年度编号应与提交报告年度一致，以提交的年度作为报告编号。 2、技术报告封面应为土地估价技术报告（评估工作底稿）；技术报告关键词，年度写提交报告年度；技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：（福建）**（2015）（技）字第***号”。 3、第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。 4、土地估价结果一览表 ①表格上方增加“估价目的”；②删除“宗地位置”列；③“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实际、设定”用途；④“容积率”列分列“规划、实际、设定”容积率；⑤“土地使用权年限”列改为“剩余土地使用权年限”列。 第二部分 估价对象界定 1、要说明估价委托方与土地权利人间的关系；估价对象项目，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。还应包括面积、土地使用者和用途。 2、土地登记状况应说明估价对象的来源、土地级别。 3、土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利（抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。 4、土地利用状况 现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）。 5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）、不动产制度与不动产市场（含土地制度、住房制度、地价政策等）、产业政策（含金融及税收政策）、城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市