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万科个案分析 企业简介 万科企业股份有限公司（简称万科）成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一(深交所代码0002)。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产29.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家。2000年10月，公司成为中国内地上市的公司中唯一入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家小型企业的公司，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 万科于1988年介入房地产领域，凭借其一贯的创新精神及专业开发优势，形成住宅品牌效应，万科先后选择深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等经济发达、人口众多的大城市进行住宅开发。经16载发展，万科已成为中国大陆实力雄厚、声誉卓越的专业房地产公司。截止2000年底，万科历年累计竣工住宅面积达263万平方米，土地储备达450万平方米。 同时，万科公司亦投资连锁零售业务，控股72%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有5家分店，营业面积达8.1万平方米，营业规模及品牌知名度在广东省位居行业前列。 万科的企业CBSM（competition basis stratagem management） 1991年月29日万科在深圳证券交易所挂牌后，A股、B股先后上市，筹资近10亿元。万科开始“多元化”和“跨地域”经营，涉及商贸、工业、地产、证券、文化五大类，地产项目遍及深圳、上海、青岛、沈阳、北海等全国14个城市。其结果是企业规模徘徊12亿—15亿之间，利润到1.5亿元也上升乏力（具体数据见表三）。而同时期走专业化道路和认真创建企业核心竞争力的海尔，1996年报企业规模已有60多亿。 1994年万科开始战略调整，实施以“设计”领跑，“万科” 品牌物业和物业管理为关键技能的专业化CBSM。具体操作如下： 确立房地产作为主导产业，其中住宅产品为主打产品。向房地产业集中，无关紧要的该卖的卖，该转的转，该关的关。 确定住宅产品为主打产品。1994年起即以城市中档居民住宅为主，一改过去公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。 确立拳头产品，搞名牌产品、品牌效应。 　　4、 　　5、 万科经过战略调整后，企业资源由分散状态向“球心”集中，增加了企业的核心竞争力。从1977年开始企业规模，利润上升迅猛（具体数据见表三）。 随着经营结构完善，具有巨大企业核心竞争力的万科也成为地产的佼佼者。与此同时，万科依据企业发展的需要和地产市场的实际情况，重新谋划集团的房地产投资布局，优化投资结构；集中优势资源逐个拓展重点城市的房地产业务，寻找企业新的利润增长空间。截至2000年底，万科在深圳、上海、沈阳、北京、天津、成都的土地储备达450万平方米，并拟出资20亿进军武汉地产市场。 万科的经营状况分析 1、万科的经营架构 万科的前身为“深圳现代科教仪器展销中心”，隶属于深圳经济特区发展公司，主要从事摄录像器材的进口业务。1988年进行股份化改造，同年进入房地产业。1990年初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。1993年确立了以开发城市居民住宅为公司主导业务的专业化发展思路。1994年开始调整经营架构。1997年，基本完成对非核心业务的调整，看好深圳零售业市场，增持万佳股份。1998年，基本完成对房地产投资的地域调整及业务架构的调整。 截至2000年底，万科完成了与其CBSM相适应的经营架构调整，即本集团以房地产为核心业务，以中档住宅作为主导产品，亦投资连锁零售业务和其他的经营架构。万科房地产业务已在深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等六个经济发达、人口众多的大城市进行住宅规模开发。 表一2000年万科按行业划分之主营业务收入及净利润（单位：万元） 营业收入（万元） 占集团总额（%） 净利润 占集团总额（%） 房地产 244,951 63.2 23,911 79.4 零售 137,607 35.5 2,557 8.5 其它 4,772 1.3 3,655 12.1 总计 387,330 100 30,123 100 图1 营业收入比例图 图2 净利润比例图 从上表一和上图1、2可以得出：虽然房地产经营收入是万科的主要业务收入，占主营业务收入的63.2%，但其却能够给净利润的79.4%。说明万科的经营调整已经产生了预期效果。  表二 2000年万科房地产业务按投资区域划分之主营业务收入及净利润（单位：万元） 营业收入（万元） 占集团总额（%） 净利润 占集团总额（%） 深圳 102,633 41.9 12,487 52.2 上海 32,973 13.5 4,209 17.6 沈阳 29,671 12.1 4,475 18.7 北京 36,582 14.9 3