京西某商业项目.pptVIP

超市规模：15000平米； 超市位置：项目东侧地上一、二、三层； 指标要求：层高至少4.8米 ；人货要分流，货梯要大，且运货通道至少要 3米宽，地砖的承受力要好 ；生活用水和消防用水要分开； 从年龄来看，6成以上的消费群体为中青年；50岁以下的群体占8成以上； 从收入水平来看，月收入4000元以上的接近5成，其中月收入6000元以上的消费群占2成； 从职业划分来看，公司职员、商业、服务业人员、专业人员约占6成，企事业管理人员、个体私营业主占2成。 从竞争对手的分布图上可以看出，多数超市集中在本项目北部，且多是在次级商圈内，对本项目影响较大； 西部北方百福在核心商圈内，但因为其规模不大（小于1000平米），与本项目相比根本不占优势。 南部顺天府在阜成路以外，距离本项目较远，所以对本项目的影响不大； 东边华普超市在次级商圈边上，与本项目由于交通（有昆玉河相隔），距离等原因，影响也不大； 实力比较强的欧尚、易初莲花、旺市百利等都在本项目核心商圈范围以外，存在一定威胁，但不会造成强劲威胁； 从竞争对手的分布来看，对本项目影响较大的主要是欧尚（13000平米）、其次是旺市百利（8600平米），因此对于其它规模相对较小的超市，商圈分布将不考虑； 在核心商圈方面，欧尚由于紧靠四环，所以其商圈是椭圆的，其主要包括郦城、汤泉逸墅、成品建筑3个主要小区；旺市百利由于在世纪城里，其核心商圈相对较小，主要有世纪城、远大小区、上河村3个小区；因此由于距离、位置等方面原因，两超市对本项目虽然有一定影响，但是不大； 本项目超市的消费群体主要是周边居民（家庭主妇、老年人、情侣、单身男青年、单身女青年、军人、中年男士等）； 购买商品多以食品、日常生活用品和生鲜食品为主； 每月平均去超市的频率在7.6次，每次人均消费在107元上下浮动，家庭月消费通常在810元左右； 另外，超市在节假日期间的企业团购的消费能力也比较强； 从商圈划分来看，项目餐饮部分核心商圈有9家竞争对手，其中两家营业面积在2000～3000平米，剩余7家在2000平米以下，多集中在项目西北面，因此对项目西北部消费群体有一定影响，但是因为多数规模不大，再加上政府规划拆迁，竞争优势相对于本项目并不明显； 项目南面餐饮企业欠缺，对本项目的开发提供了极大生存空间； 消费群体 1. 高收入、高学历的周边居民； 2. 西部工作群体； 3. 7成以上个人月收入在2000～6000元之间； 面对的餐饮市场 1.家庭餐饮市场； 2.商务宴请餐饮市场； 人均消费水平 1.家庭餐饮市场：52.5元/人次，平均每月消费6.53次，月人均消费为343元； 2.商务宴请市场：151元/人次，平均每月消费8次，月人均消费在1200元； 项目周边有顺峰、黎昌、红子鸡海鲜3家具规模、上档次的海鲜酒楼，其中黎昌和红子鸡海鲜酒楼营业面积均在3000平米以上，按附属面积占总经营面积的15％计算，就餐面积为：3000*3*85％＝7650平米，按一个客人的就餐面积2平米计算，每日接待两餐，日最大接待客人总数为7650人，按60％的上座率计算，日正常接待客人总数为7650*60％＝4590人； 项目周边3家海鲜酒楼的日正常接待能力在4590人，对未来本项目的海鲜酒楼的投入运营是有相当大的市场威胁的，但鉴于高档海鲜酒楼服务的消费群体范围在10公里以内的高收入群体和商务人士这一特性，项目辐射范围内的中关村以及西三环沿线拥有强有力的消费群体；和本项目多种商业业态的科学组合的优势，仍然具备市场机会和较强的市场竞争力； 目标消费群体在商务宴请时，海鲜则深受消费者偏爱，以37.9%的比例位居第一； 调查结果显示，在家庭亲友聚餐时，不同的目标消费群体对菜肴口味的选择都保持同样的态度，首选都是家常菜（71.6%），且远远领先于其次选择的川菜（17.6%）； 从餐饮企业的经营特色来看，家常菜所占比例较高，为25%左右。但光顾家常菜的顾客比例达到了71.6％，且多为亲朋好友，周边居民，可以为综超和休闲娱乐带来更多的客源，所以尽管家常菜馆是本项目竞争区域内所占比例最大的菜系，但考虑到拆迁和规划后，家常菜馆的比例会有较大幅度调整，恰为本项目提供了经营空间； 老字号的区域市场空缺无疑为本项目提供了巨大的市场机会，可以吸引大量的消费者光顾本项目，从而有效的达到客源分流的有机调节； 从北京目前生意比较好的连锁家常菜品牌，如“郭林”、“天外天”、“九头鸟”、“大鸭梨”等，它们已经由原来的单纯经营家常菜，转变为集“家常菜”、“烤鸭”、“低档海鲜”于一体的经营模式，品种更加丰富，经营面积更大； 目前高档商务中餐基本上和“海鲜”划上了等号，高档海鲜酒楼的成功在一定程度上取决于规