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投资部战略规划专题研究——最佳收益结构、最佳资本结构 （内部讨论稿） 一、五年后，谁将是最受赞赏的房地产公司？ 1、在美国 《财富》杂志采用8项标准来评判美国最大的1000家公司（根据收入排名），并由1万名企业经理、董事和证券分析师选出最受赞赏的10家公司和各行业最优秀的公司。 2000年美国最受赞赏的房地产公司见表一 2000年 公司名称 得分 股票代码 1 Equity Office Properties 7.92 EOP 2 Equity Residential Properties 7.43 EQR 3 Simon Property Group 7.22 SPG 4 Del Webb 6.13 注：建立良好声誉的8项主要指标分别是——创新精神、管理质量、员工才能、财务健全、公司资产的利用、长期投资价值、社会责任、产品/服务质量。 1.1 EOP EOP列美国房地产行业最受赞赏的公司之首，是美国最大的不动产投资信托公司（REIT），致力于为用户提供办公场所租用和配套服务。EOP成立于1976年，由Sam Zell 创立，1997年7月在NYSE上市，目前总资产约280亿美元，市值135亿美元，股价约为33美元。 EOP通过收购兼并the Beacon Properties, Inc.（1997年12月）、the Cornerstone Properties, Inc.（2000年7月）、the Spieker Properties, Inc. （2001年7月）其拥有的A级写字楼面积从1997年的3220万平方英尺增至目前的1.25亿平方英尺，分布在38个主要城市。 EOP的成功在于低成本的资本运用、把握机会、实时的市场信息处理、高超的管理水平等。其服务的独特之处为：想其所想、帮助客户成功、建立长期共赢关系。 2000年财政年度EOP收入23.57亿美元，毛利10.74亿美元，净利润4.71亿美元，净资产收益率为5.9%，每股摊薄收益1.52美元，市盈率约为20。 五年内，EOP的增长很快，年收入增长率为44.54%，股票分红增长率为7.52%。但EOP股价的增长率低于同期New York SE指数、SP 500指数的增长率，与Morgan Stanley REIT 25指数的增长率吻合较好。2001年2月后，EOP 及Morgan Stanley REIT 25指数逆市略有上扬，在电子通讯类股票下跌的同时，表现出良好的稳定性。 1.2 EQR EQR列美国房地产行业最受赞赏的公司之二，是美国最大的住宅不动产公司，致力于为用户提供住宅租用和配套服务，在35个州拥有1000个网点，提供225,069个公寓单元。EQR于1993年在NYSE上市，2000底总资产约122.6亿美元，净资产约56.2亿美元，目前市值81亿美元，股价约为60美元。 2000年财政年度EQR收入22.46亿美元，毛利9.85亿美元，净利润5.55亿美元，净资产收益率为9.9%，每股经常性收益3.34美元，市盈率约为18。 五年内，EQR的增长很快，年收入增长率为44.54%，股票分红增长率为7.52%。在电子通讯类股票股价下跌的同时，EQR表现出良好的稳定性，最近一年股价上涨了25.3%。 1.3 SPG SPG列美国房地产行业最受赞赏的公司之三，是美国最大的商铺不动产公司，致力于为用户提供商铺租用和配套服务，在36个州及欧洲拥有250个网点，提供1.85亿平方英尺商铺，每年有超过20亿顾客光临。 SPG1998年在NYSE上市，2000底总资产约139.4亿美元，净资产约30.6亿美元，目前市值51亿美元，股价约为29.8美元。 2000年财政年度SPG收入20.94亿美元，毛利10.01亿美元，净利润3.41亿美元，净资产收益率为10.8%，每股收益1.11美元，市盈率约为27。 三年内，SPG的增长较快，年收入增长率为20%，股票分红增长率为7.4%，股价先跌后升，在电子通讯类股票股价下跌的同时，SPG表现出良好的稳定性，最近半年股价上涨了30%，回升至IPO时水平。 1.4 DEL DEL列美国房地产行业最受赞赏的公司之四，是美国最大的老人住宅不动产公司，致力于为55岁以上的老人提供住宅和配套服务。过去40年内DEL在13个“阳光城市”出售了超过7万套住宅。DEL的宗旨是“The active adult/Lifestyle Builder”。预计在2000-2005年间，美国55-64岁的人口会增加630万，老人住宅的发展前景很好。 2000年财政年度DEL收入增长率达到30.5%。2001年7月31日，DEL收购兼并了Pulte Homes, Inc.公司，公司总资产达60亿美元，成为美