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营销策划 序 Summary 我 们 感 谢 贵 公 司 指 定 盛 禾 顾 问 为 您 提 交 本 报 告 ，我 们 希 望 通 过 本 报 告 能 使 贵 公 司 了 解 我 们 的 热 忱 服 务 和 卓 越 才 能。 我 们 十 分 自 信， 基 于 如 下 理 由 ， 盛 禾 顾 问 将 是 协 助 您 完 成 租 赁 任 务 的 最 佳 选 择 ： 专 业 的 经 验 、 非 凡 的 才 干 使 原 本 困 难 的 工 作 可 轻 松 完 成 。 盛 禾 顾 问 有 着 广 泛 的 客 户 网 络 并 了 解 他 们 的 需 要 ， 作 为 贵 司 项 目 的 合 作 伙 伴 ， 盛 禾 顾 问 始 终 会 保 持 旺 盛 充 沛 持 久 的 战 斗 力 ， 为 贵 公 司 提 供 广 泛 的 专 业 服 务 。 盛 禾 顾 问 永 远 了 解 客 户 的 真 正 需 要 并 超 越 他 们 的 期 待 ， 做 到 更 好 。 最 后 ， 我 们 期 待 贵 公 司 对 盛 禾 顾 问 专 业 服 务 的 认 同 。 同 时 我 们 将 愉 快 地 等 待 与 贵 公 司 再 次 的 见 面 ，讨 论 进 一 步 的 合 作 细 节 ， 以 促 使 我 们 成 为 您 最 佳 的 伙 伴 ， 协 助 您 出 色 完 成 销 售 任 务，以 合 理 的 成 本 获 得 最 大 价 值 。  前面的一系列工作都是为了能够顺利地实现销售目标，因此，前面的工作实际上已经为销售策划与技巧的选择奠定了基础。以下销售策略与技巧是盛禾顾问根据前面的市场定位、规划建议及开发流程建议等方面的内容所建议。 项目概况 本项目总建筑面积约650,000平方米，位于北小河以北，京承高速以东，广顺北大街以西，主要由南北通透的板楼组成，本项目将以优越的地理位置，高品质的产品设计及独一无二的环境为卖点 项目整体形象定位 2．1 定位原则 盛禾顾问认为，本项目的竞争个案不应局限在望京地区，所以项目的立足点与着眼点应更上一层楼，如“阳光上东”等项目，故本案的整体形象确立应本着以下几点原则： 将项目打造成为望京地区，甚至北房地产市场旗舰极具阶层品位及生活哲学的人文宅邸引导市场潮流之先的创新楼盘具备生活质感和极高舒适度的超值物业历久弥新的建筑群和高档住区 地段 环境 户型 会所 外立面 故此，我们提出----------“环境建筑” 顾名思义环境建筑就是依环境而生的建筑，是先塑造的环境，根据环境特点的基础上“长”出来的建筑（之所以不用“设计”，因为它太克意了，也给人以太不自然的感觉） 依环境而生的建筑 融洽 和谐 环境是在昭示着某种特定的空间，建筑是在塑造某种特定空间，是空间的艺术。因而建筑是解决在某种空间中塑造特定空间的问题。两种空间的形成都在相互影响着对方，环境因为有了建筑才形成了特定空间的意义，建筑因为有了环境才有了诠释它自己的基础。建筑应当适应周围已经存在的空间环境，融入到环境中去。（不仅仅是指形式上的，建筑的体量、色彩，以及时代性都可以是适合的因素）在建筑适应环境的过程中，它又不可避免的创造着新的环境。而新的环境又对即将到来的新的建筑提出了新的要求。二者之间的意义就在于它们之间的相互作用的关系。建筑意在把绿色生命赋予建筑，使建筑富有生机，富有活力，使建筑和紧密联系在一起建筑的特性自然化即回归自然，户以健康、舒适、效率的观点建筑意在把绿色生命赋予建筑，使建筑富有生机，富有活力，使建筑 销售房地产销售是一场硬仗，我们承认销售成功“一切在于操作”，我们更坚持“操作的前提是策略”。 一期120,000，可售面积100,000 二期130,000，可售面积200,000 三期***********，可售面积100,000 以下设定三种不同价位下的销售目标: 方案一 方案二 方案三 营销整体—8000元/平方米（毛坯）的目的，现在盛禾顾问据北京市场销售经验，为贵司开发之望京项目做出以下计划及方案，我们根据区域区域市场情况及从业经验，制定出三种价格方案，分别为RMB7000；RMB7500；RMB8000。 从下表中您可详细了解三种不同方案导致的回款速度的快慢。 方案一(一期) 方案一(二期)  方案一(总体)  方案二(一期)  方案二(二期) 方案二(总体) 方案三(一期)  方案三(二期) 方案三(总体) 由于盛禾顾问对贵司开发之项目基本资料有待进一步了解，具体价格建议将在盛禾顾问对项目进行详细了解后，另行建议。 销售分期 为使各销售期之工作开展及实施的更有针对性，在此部分盛禾顾问将根据项目最终的各项方案，对销售工作内容及媒体运用进行详细说明。 整合营销策略 销售通路 本项目定位为高品质楼盘，故在销售通路和整合传