盛世华庭项目住宅部分.docVIP

盛世华庭项目住宅部分 深度市场调查及规划相关建议 第一节 片区房地产市场分析 本项目所处永清片区，区域房地产市场的特征将成为我们定位的主要依据，另一方面与之相邻的后湖及二七片区房地产市场也较为活跃，分流了很大一批江岸区的购房客户。我司将同时作为比较，利于对项目整体的建议。 1、永清片区房地产市场特征——高档楼盘云集 永清片区是武汉市市委所在地，区域及周边聚集了众多的行政事业单位，并且拥有武汉市市内面积最大和园林景观最佳的生态公园——解放公园。绝佳的地段优势,高水平的教育环境和人文环境，强大的购买群体和得天独厚的环境优势，造就了永清片区成为江岸区首屈一指的高档住宅集中地，区域市场美誉度高。 ◎高层为主，地段显优 本区域楼盘在建筑形态上都是高层，都具备了较好的地理位置，交通便利，环境幽雅，临江景观。永清片区高档楼盘淋漓，武汉第一豪宅怡景花园，小户型汉飞青年城在某种程度上可看作武汉楼盘之典范。 ◎外配套好、内配套简单 在注重物业配套的今天，该片区由于寸土寸金，大部分楼盘在配套设施上都较为疏忽。开发企业普遍认为，永清片外围具备较好的配套环境，因此小区配套相对简单，部分楼盘几乎没有任何配套设施，如小户型项目等。 ◎规模普遍不大，价格普遍较高 该片区几乎都是5万平方米以下的小楼盘，多以单栋、双栋的形式存在，主要是土地稀缺性，该片区楼盘在价格定位上普遍较高。分析主要原因，地段是核心。该区域拥有了较好的交通、地理环境，配以相应较高的楼盘档次，价格较高，理所当然。怡景花园6000元/平方米，汉飞青年城经典小复式售价一度攀到5600元/平方米，金色华府4500元/平方米等，价格可见一斑。 ◎户型面积向两端发展，中户型成为市场空白 一方面本区域楼盘的户型设计上都倾向以150平方米左右的三房，主要在于开发企业在项目定位时，旨在打造高档次、舒适宽松的居家氛围来面对高收入客户群体。在户型功能设计上，充分考虑到消费者的生活起居，大客厅，大主卧辅以完备的空间功能构成其户型结构。 另一方面随着轻轨的开通，京汉大道沿线的小户型成为主流，楼盘多以50平米左右户型为主打，针对城市年轻人及投资客户。 2、二七片区房地产市场特征——发展潜力巨大 二七片区是老仓储中心，除了大工厂就是宿舍楼，建筑极密，价格低，此区域房地产开发较为落后，长期未出现的较高档的住宅楼盘。近年来，以滨江苑为代表的楼盘获得市场认可，区域土地供应市场相对放开，二七楼市也赢来了新的春天。 ◎从地理优势上看，二七地块近邻长江二桥，依托解放大道和发展大道两大主干道便利交通网络，并介于永清商务区与后湖居住片区间，具有纽带作用，因此其发展潜力不容忽视。 ◎从在售楼盘上看，二七片区多为零星开发，片区在售楼盘星海蓝天、欧景华庭相对知名度不高，价格在3000元/平方米左右，还未形成大的片区气候，区域张力较弱，但楼盘的开发品质在不断提高。 另一方面区域内滨江苑小区成为二七较有代表性的楼盘，从体量、建筑结构、形态、地段价格、环境等多方面来看，都具有较强的竞争力。现阶段推出三期销售均价达到3800元/平方米，是二七片档次、价格最高的楼盘，其实力不可小视。 ◎从土地市场上看，片区未来的发展潜力巨大。 去年岁末，北京融科智地房地产公司以５．６亿元的价格夺得两次流标的“二七地块”附近的一块４５万平方米的土地，这一区域的土地价值亦随之凸显。 2004年５月２８日，武汉市举行了今年第三次土地使用权挂牌会，被誉为“地王”的武汉中心城区最大一宗土地——“二七”地块在第三次推出时，由武汉东立置业以１１．３７亿元的天价摘牌成功。 其强大的市场需求，将成为未来房地产开发的一个重点区域。同时鉴于地理位置的相近性和区域价格相对较低，有分流客户的可能。 3、后湖片区房地产市场特征——汉口生态后花园 后湖地区是武汉市十大综合组团之一，是以水面、城市绿地、低密度区组成的主城生态走廊，规划常驻人口为40万人，人均24平米居住用地，绿化率达到40%以上。根据武汉市1996—2020）的城市整体规划，后湖片区将成为汉口中心城区主要集散和转移地，作为汉口后花园后湖片区将一个非常有活力的。◎从地理优势上看，后湖片区第二节 汉口区域典型楼盘分析 盛世华庭作为高层建筑集群，在永清片区房地产市场上同规模项目较少。因此我们将从汉口片区可比性项目，以及片区可参考项目两个方面进行总结分析，为本案在后期规划、户型设计等方面提供依据。 一、可比性典型楼盘分析 1、金色华府 开发企业 福星惠誉房地产开发有限公司 设计单位 深圳大学建筑设计院 地理位置 武汉市江岸区解放公园路83号 园林设计 奥雅（加拿大）园景事物所 建筑规模 2栋28层高层，8栋31层高层 交房时间 2005年7月 建筑面积 14.万35% 车位 662个 起价 3600元/平方米 销售均价