房地产项目成本控制细化管研讨会－沈葵.pptVIP

* * * 5，评定标方法—评定标原则与要点 定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品 根本目的：要知道各家报价的差别在哪里，选定合适的队伍（产品和服务）和价格，防范风险，保证项目顺利实施 合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与项目特征结合 深层次的重点分析：从报价构成系统地分析；利用单价分析表； 预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表 发挥成本控制作用：必须与目标做对比分析 前提：投标报价表格要统一，招标文件中充分考虑评标的需要 第二部分 工程量清单招标管理 * 5，评定标方法--关于标底的讨论 正确认识标底：合理范围的参考，不是准确的造价，例：领导要求说出到底哪个是准确的 是否需要标底：很多单位说没有标底，其实是没有专门编制，但对可能的造价水平都有个预期，成本目标也是一种标底； 如何取定标底：调研；按定额或市场价格计算；甲方的企业定额就是成本经验数据 第二部分 工程量清单招标管理 * 5，评定标方法--关于谈判的讨论 是否需要标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与习惯，最终为自身营造什么样的市场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判； 如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、服务、付款等方面以及报价中的问题入手 谁负责谈判：不同目的不同的人员，从澄清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度 第二部分 工程量清单招标管理 * 6，招标成功的关键 为自身营造规范的市场环境，才能得到市场上的优质资源 市场调研充分，了解投标人及其产品的底细，合理确定入围的产品和队伍（档次标准一致，新老结合）； 招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚，加强样板管理 投标报价的方式明确（如算量不同如何处理），表格统一； 评标充分、深入 总之：准备充分、内外沟通到位、时间上有保障 第二部分 工程量清单招标管理 * 7，几个常见问题 有特殊照顾对象—给机会，低价中标；长期合作伙伴优先 图纸不够完备—先出招标图，之后出变更；先作暂定价，并保留甲方分包的权利； 时间过于紧迫—几方同时算量；加快评标速度；准备充分，压缩谈判时间 如何防范人为风险----自控（个人与公司）、外控、控外 第二部分 工程量清单招标管理 * 8，总包及主要分包清单招标案例 总包 电梯 ：有针对性定产品 技术要求　 铝合金：配件细节的掌握 及分析思路 装修：材料和样板的要求 环境绿化：要建立实物量的标准 智能化：两次，首先是系统的优化与确认 第二部分 工程量清单招标管理 * 第三部分 成本管理数据库的建立 1，目的与作用 掌握市场信息，积累经验数据，为合理确定作数据支持，并保证公司的成本控制标准稳定性； 要建立制度，将成本信息管理落实，知识管理的一部分 2，数据库的主要内容与形式 成本管理数据库包括成本管理信息（供方、法规）与成本数据 成本数据不仅包括经济指标（价的指标），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库 成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备 成本数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源，充分反映市场和产品的特征 数据库形式：不一定，可以用工具软件：EXCEL，AEECSS等，也可以是专用软件：通用（如明源）、定制 （如万科、金地） 3，数据库的建立与维护 * 第三部分 工程成本数据库的建立 1，目的与作用 2，数据库的主要内容与形式 3，数据库的建立与维护 工作内容：建立制度与规范，制定成本数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护 工作时间： 在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作 工作人员：专职或专业人员 * 第三部分 工程成本数据库的建立 成本分析是建立数据库的基础，项目成本分析中有以下几个值得注意的问题 1，成本分析的原则： 类似于会计：明晰性原则，重要性、可比性（对外）、一贯性（对内）； 实际发生原则（结算数据为主） 2，分析方法的统一 成本分析与成本标准科目要对应，各公司结合自身情况制定；一般财务有成本核算的科目，成本数据统计的口径尽量与之对应，可以归并或细化，但不要交叉，使两方面数据具有互相检查的作用； 3，面积的可比性 分析指标用的建筑面积有几种：可售面积、建筑面积（多次、不同角度）、承建面积，弄清各自的含义和用途 4