温哥华广场的项目营销推广的策略的方案 .docVIP

温哥华广场项目营销推广策略方案 转 原文地址：温哥华广场项目营销推广策略方案[转]作者：郑州深蓝房地产第一部分：发现--市场、竞争及项目分析 一、区域环境分析 (一)、区域环境分析 本区域为郑州东扩政策实施之后的新规划区域，也是政府今后发展的重要区域。受郑汴一体化政策的影响，其区域的发展价值也因此大幅度提升。相应，区域的生活配套规划齐全，且区域内绿地面积较多，现已见规模，此地适宜居住，居住氛围浓厚，区内的房地产发展较为迅速。但是，由于新区的发展前景及目前人气不足问题的影响，该区内仍然处于观望区。 1、交通配套：该区域道路为一次性规划，区域内道路宽阔规正，交通便利，该区域外相交通也较为便利，向旧市区内有黄河路、农业路、金水路、东风路、郑汴路等多条主干道，向东连接新建设的环城高速路，总的来说，在郑东新区开发建设的规划中，市政道路条件优越，路网设计合理，出行便利，更有利于区域的迅速发展。 2、生活配套：本区域是郑州市新城市中心，规划中的生活配套完备，大型商业配套非常便捷，与生活相关的零售商业较为发达。随着政府三年出形象，五年成规模的号召下，目前也过三年大期，各种生活配套相继形成，并且部分已经投入使用，例如顺驰·第一大街、绿地·老街坊等项目的商业街目前已投入使用，经营状况良好。而且，正在建设中的宝龙商业广场聚集了百货、娱乐、饮食、流行前线等多种业态，在形成相对集中的购物圈同时，也为郑东新区提供了良好的居住条件。 区域内娱乐、休憩等生活配套充足，像南北、东西运河、国际会展中心、龙湖以及沿河、沿路的休闲公园为给区域的居民提供了休闲娱乐的好去处，再由各个项目的会所建设，是业主娱乐的选择性大大增加。区域内教育机构众多，大中专院校林立，文化氛围较好，区域分布有实验学校、四十中学、88中、如意路小学、鹤立幼儿园都已抢先入住。 (二)、区域市场分析 1、项目地处龙湖南区--郑东新区的高尚居住区该区域版图的跨度较大，具有丰富的土地资源，在城市的规划上以居住为主，再加之目前还是建设中的新区，未来的激烈竞争在所难免。郑东新区07年下半年是个激烈的战场，将会有许多新房源以及新项目的推出。 2、郑东新区的项目多数都是真正的大盘精品项目，多数走高端的推广路线，已经把郑东新区变成了一个潜力很大的、真正的富人区。随着郑东新区的规划建设，CBD逐渐成长、成熟，世界500强企业进驻，道路交通改善，区域产业经济链正在形成，并将带动相关产业快速进入。郑东新区愈发突显国际化气质，整体发展趋向成熟。 3、作为中原最大的高尚居住区，这里规划中人口密集，数量庞大，具备强大的区域上升潜力。郑东新区重住宅、商务而轻商业，商业休闲娱乐等配套欠缺，具有综合功能的复合型建筑更为罕见。 4、近年来随着郑州地产市场的兴起，虽然复合建筑有所增加，但郑东新区在售及在建项目多为住宅项目，配套服务设施依然稀缺。 思考： 快速发展的郑东新区，期待什么业态的弥补? 更趋国际化的郑东新区，需要什么业态来完善? 小结：郑东新区的发展急需复合型的高档服务物业跟进。 二、竞争分析(以住宅为主) 1、主要竞争对手 2、竞争项目比较分析 竞争项目共同特点 本项目特点 品牌影响力及企业实力雄厚 品牌影响力及实力较弱 景观环境较好，现场体验感极强 景观未知，体验无 产品品质上乘，客户口碑力度强大 一切未知 产品规划合理，目标客户明确 规划合理，目标客户需带动 规模较大，社区配套成熟 规模较大，配套成熟，有自己的商业 产品类型纯粹，形象统一 产品类型掺杂不齐，形象不统一 小结： 1、竞品均为单一业态：目前郑东新区在售项目产品类型纯粹，无论是龙湖南区的住宅，还是CBD内外环的写字楼，都只能部分满足区域需求。 2、区域市场缺乏综合大盘：郑东新区更需要一个品味高档、特色突出、个性鲜明，业态更丰富、涵盖娱乐配套，能够带动郑东新区并影响到整个郑州的一个精神领袖。 三、理解项目 1、项目概况： 开发愿景：创造一个独特的生活与工作环境，为郑东新区创建一个全新的文化枢纽。 区域位置：位于郑东新区核心，两大城市主干道--农业路和众意路交汇处，是衔接CBD和高尚居住区的纽带位置。 建筑面积：20万平米 建筑形式：涵盖住宅、写字楼、商业综合物业。其中住宅部分包括8套联排别墅，其余为8层电梯花园洋房。 2、项目产品分析： 通过对项目现状及未来发展方向的整体分析，并与国内外同类项目进行对比分析后，将本项目定位为：集住宅、商业、写字楼、酒店为一体的国际品质的地标性建筑综合体：集住宅、商业、写字楼、酒店为一体--都市建筑综合体 综合体可谓城中之城，它是城市财富和实力的象征，不但见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象、参与城市历史塑造的责任，是城市经济与活力的引擎，正如80年代在北京建成的国贸大厦之于今日CBD。 通常所理解的综合概念有两个：数