(马岳军)大小物业管理的要点剖析.ppt

2010年2月 大小物业管理的要点剖析 开发人：马岳军 内容大纲 一、大小物业管理的概念 二、大小物业管理的界面划分 三、大小物业的管理职责划分 四、大小物业管理的费用收取 五、大小物业管理中的管理要点 一、大小物业管理的概念 大小物业管理的概念： 在同一个物业管理区域内，根据产权的分割或业户的要求，对管理范围和管理内容进行划分，形成两个或多个物业管理单位共同提供物业管理和服务活动。 在实际管理中，并不存在大、小之分，都是相互协作的关系，为了区分管理的区域和设备而形成的约定俗成的称呼。 大物业通常指管理公共区域、公共设备设施的物业管理公司。 小物业通常指管理局部或客户区域，系统末端设备或客户独立使用的设备的物业管理公司。 二、大小物业管理的界面划分 1、地上建筑的界面划分 2、地下建筑的界面划分 3、设备设施的界面划分 1、地上建筑的界面划分 1）、以楼体为界划分 2）、以雨棚投影为界划分 3）、屋顶平台的界面划分 2、地下建筑的界面划分 1）电梯厅的界面划分 2）消费楼体的界面划分 3）地下空间的界面划分 3、设备设施的界面划分 1）电力系统的划分 2）空调系统的划分 3）给排水系统的划分 4）弱电系统的划分 5）公共装修的划分 详见附表 3、设备设施的界面划分 以北京国际中心为例 三、大小物业的管理职责划分 1、保安管理的职责划分 2、环境（保洁、绿化）管理的职责划分 3、工程管理的职责划分 1、保安管理的职责划分 1）治安管理的职责划分 2）消防管理的职责划分 3）停车管理的职责划分 2、环境（保洁、绿化）管理的职责划分 1）保洁管理的职责划分 2）绿化管理的职责划分 3）节日装饰的管理 3、工程管理的职责划分 1）电力系统的管理职责划分 2）空调系统的管理职责划分 3）给排水系统的管理职责划分 4）弱电系统的管理职责划分 5）公共装修的管理职责划分 四、大小物业管理的费用收取 1、物业管理费的收费标准核算 2、能源费的收费标准核算 3、其他服务费的收费标准制定 1、物业管理费的收费标准核算 1）、由于大小物业管理的范围和内容不一致，核算管理费时，应根据大物业的人员配置和运行成本进行核算； 2）、核算管理费时应该按照一定的原则和比例进行费用分摊，如人员费用、办公费用、保险费用、节日装饰费用等，应该特别注意。 2、能源费的收费标准核算 1）、电费的核算与收取 2）、水费的核算与收取 3）、供暖费的核算与收取 3、其他服务费的收费标准制定 1）垃圾清运费的收费标准 2）资源占用费的收费标准 3）空调、消防泄水费的收费标准 4）24小时IT机房冷却水的收费标准 五、大小物业管理中的管理要点 1、处理大小物业问题的基本原则 2、建立良好的沟通机制 1、处理大小物业问题的基本原则 1）责任划分清晰 2）以客户满意为主要工作原则 3）相互配合，共同协作 4）公开、公平公正 5）统领全局，抓住主导地位 2、建立良好的沟通机制 1）定期召开业主代表大会，汇报工作，听取意见 2）就专项问题召开专题会，共同分析解决问题 3）定期组织客户活动，增进感情，促进交流 4）满意度调查，回访客户，查漏补缺。 答问环节 Thank you for your participation! 感谢您的倾听和参与！