《物业管理培训》PPT课件.ppt

第一节 物业管理行业的八大特征： 一、现代物业（不动产）不仅是生活资源，同时也是生产资料和投资产品. 二、业户（客户）是物业管理的权利人和责任人，决定了物业管理的价值需求. 三、物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务. 四、物业管理产品是基于物业共有部分而提供的准公共性服务. 五、物业服务目标的实现必须辅助于管理的手段. 六、物业服务目标的实现受制于建设单位和业户的素质. 七、物业服务企业是人合公司，而非资合公司，其核心竞争力是人力资本. 八、物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为. 　三、物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务 物业管理产品的主要表现形式是无形的服务，这是其区别于有形产品的一个重要特征。有形产品的生产、流通和消费环节逐一递进且相互独立，而无形服务一般没有流通环节，生产和消费处于同一过程，具有同步性；有形产品一般都有一定的使用期限，在其合理寿命周期内可以被反复消费使用，而无形服务属一次性消费品，服务一经生产即被消费，具有不可储存性；有形产品在工业化时代背景下大多按严格流程和工艺生产出品，品质、型号、外型、性能等具有高度的同一性，而无形服务主要通过人的行为来完成，不同的服务者即使经过最严格的挑选和培训，按照最严密的流程提供服务，也难免有不同的风格和效果，即所谓服务的差异性。如何克服服务产品的无形性、同步性、不可储存性和差异性，以保证服务品质的稳定、可感知和高评价，始终是服务行业面临的永恒难题。 三、物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务（续） 1、综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容； 2、持续性，与一次性服务不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行； 3、长期性，物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这有利于服务质量的改进和客户关系的改善； 4、稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，客户（业户）具有相对稳定的特点（这一点在居住物业管理中尤为明显），服务群体的相对稳定，在使得物业服务企业必须长时间接受客户的监督和考验的同时，也有利于维系客户的忠诚度和契约的稳定性。 第二节 物业管理收费的费用构成 1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费. 2．公共设施、设备日常运行维修及保养费. 3．绿化管理费. 4．清洁卫生费. 5．保安费. 6．办公费. 7．物业管理企业固定资产折旧率. 8．利润. 9．法定税费. 第三节、商业经营管理和物业管理的区别 商业经营管理同一般的物业管理有本质的区别，前者包含后者的全部内容，而后者只是前者的一部分，这个概念在大多数地产界同仁中都有些混淆，其概念也是模糊的。 物业管理公司达不到预想的管理效果，而开发商却不知道问题出在哪里。我们先来看看商业地产的开发过程。 所谓隔行如隔山，同其他业态的地产产品相比，商业项目开发更具专业性，涉及的利益方更多，包括发展商、管理商、投资者、经营者及消费者，是一种建立在多种专业平台上的经营行为。 从商业地产的特点来看，它是长线投资，需要有长达几年的市场培育期，无法在短期内回收资金（国际上大多是这种形式），因此资金回收和市场培育的矛盾是商业地产发展商必须要解决的问题。归根结底是如何在合理周期内回收资金，即采取何种经营方式的问题。根据经营方式来决定对后期商业管理的需求。 第三节、商业经营管理和物业管理的区别 根据所有权和经营权的不同组合方式，商业地产的经营模式有多种: 1. 卖散经营（只售不租，出让产权） 2. 持有经营（只租不售，开发商掌握产权） 3. 租售结合（开发商掌握部分产权） 4. 整体经营（不租不售，开发商同时掌握着所有权和经营权） 5. 联营经营（以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营） 6. 以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。 第三节、商业经营管理和物业管理的区别 其中，第一种经营模式，即“只售不租，出让产权”的模式，是旧有商业形态普遍采用的经营方式，其特点是开发商能很快回收资金，但非常不利于商业项目整体形象和品牌的塑造，不利于后期的统一管理和经营，特别是在房地产大势萧条的今天，恐怕极难付诸实施。对于中大型商业项目，“统一管理、统一经营”能有效保障投资者和商家的利益。经历商业地产发展的几次变革