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房企实施土地增值税税收筹划几种实用方法
房企实施土地增值税税收筹划几种实用方法
一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策
《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(深地税发[2005]609号)第1条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的,在纳税人取得房地产销售首期款收入时,就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳某某花园五期销售收入37765万元,其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31636万元,土地增值税纳税清算时依照上述通知,申报应税收入为6129万元。
二、开发商品房转自用不再视同销售
国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(下称《办法》)第7条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,不应当视同销售。不难看出,开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。
三、选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括:销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产(开发产品自用自营)等。
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产???发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划,降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。
将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营,即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解,有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里,不租也不卖,不形成收入,这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛,还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实,不卖改自用、自营,这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑,因为对于房地产开发企业来说,自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是,这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值,也要预测资金的风险价值,同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠,从原理上看,应当仍然从属于这一筹划思路。
四、三项预提费用可以税前扣除
《办法》第32条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利,也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。第一,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。第二,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。第三,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
五、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库时,地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关认为应计入可售面积,有的则认为不应计入可售面积。
有些地方税务机关认定,地下车库应计入可售面积,并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本,而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本,当期实际销售车位面积计入已售面积,结转销售成本,与当期实现的车位销售收入形成配比。
《办法》第32条:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。
六、选择有利的增值额核算方式
一个开发项目既建有普通住宅,又建有商业用房,从房地产开发成本核算上讲,通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象
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