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房地产市场结构与市场行为对产业效率影响 　　 ［提要］ 本文基于SCP范式，对房地产市场结构与市场行为对房地产业市场效率的影响分析进行阐述，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效。 　　 关键词：SCP范式；市场结构；市场行为；房地产业效率 　　 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　 原标题：基于SCP范式的房地产市场结构与市场行为对房地产业效率影响分析 　　 收录日期：2012年2月16日 　　 正统的哈佛学派的产业组织理论，以新古典学派的价格理论为基础，构建了一个市场结构（Market Structure）、市场行为（Market Conduct）、市场绩效（Market Performance）的分析框架，简称SCP分析框架。哈佛学派认为，市场结构、市场行为、市场绩效之间存在因果关系，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效，以市场中企业数量的多少作为衡量相对效率改善程度的尺度，认为随着市场中企业数量的增加，接近完全竞争状态，能实现较为理想的资源配置。因此，基于哈佛学派提出的SCP范式，我国的房地产市场结构决定了房地产的市场行为，从而影响了房地产业的市场效率。具体如何影响，本文将进行深入探讨。 　　 一、我国房地产业市场结构分析 　　 从产业经济学的角度，我国房地产市场结构可以从市场集中度、产品差别、进入壁垒这三方面进行分析： 　　 （一）我国房地产市场集中度。市场集中度本来是指各行业中若干最大企业产销量占总产销量的百分比，是表明行业市场结构情况和大企业市场控制力的概念，一般来说，集中度越高，竞争度越低，偏向垄断市场。但是实际情况中，房地产由于本身位置的固定性和不可移动性导致房地产无法在全国范围内流动，房地产具有区域性。房地产商品主要在特定区域生产，内部流出和外部流入相对较少，由于房地产的不可移植，在每一区域内都会形成房地产区域垄断，这种区域垄断性使得不同的两处房产基本上不具备替代性，再加上房地产市场的区域边界不仅受房地产本身价格、功能、环境等影响，消费者偏好、交通状况因素也能影响区域边界，这就导致房地产市场边界模糊。由于产业集中度的高低必须基于其所在市场??区域边界，房地产市场的区域边界模糊使得“市场集中度”指标失去了意义。 　　 在我国的各大城市和小城市，一般情况下都是由一个或几个颇有势力的房地产企业控制着当地的主要市场份额，比如福州地产业就是融侨集团的天下，而其他的小型房地产企业则在小份额中竞争以分一杯羹。从总体上而言，我国的房地产市场是偏寡头垄断性的市场。 　　 （二）产品差别。产品差别化是指企业在所提供的产品上由于具有物理性能、消费服务、消费者偏好的特殊性，而与同类竞争企业所生产的同类产品具有不可替代性的特点。在市场经济中，由于产品差异化的存在，能够使得一些企业赢得消费者偏好进而拥有较大的市场份额和市场占有率，提高市场效率。 　　 而房地产产品由于本身就具有区域垄断性，这种区域性使得房地产市场中每个独立项目都在地理位置上具有独一无二的特性，因此房地产商品具有完全产品差别化，房地产市场是产品完全差别化市场。我国房地产开发市场具有产品差异化，主要表现在：1、区位差别：不同地段的房地产的消费者需求显然不同；2、小区规划差别：区位无法更改，但各小区的规划风格例如建筑风格、朝向、户型等都可以有所不同；3、品牌差异：任何产品都有“品牌”效应，房地产商品也不例外；4、质量差异；5、服务差异。 　　 （三）进入壁垒。一般而言，市场的进入壁垒包括必要资本量、规模经济、政策法规、阻止进入壁垒等。对于我国房地产市场而言，主要起到壁垒作用的是政策法规和企业阻止壁垒，而规模经济壁垒较低，必要资本量壁垒在近年来有所提高，但总体而言，必要资本量壁垒还是偏低。 　　 1、必要资本量。我国房地产资本进入壁垒不高，我国房地产开发企业历来有高负债经营的特点，根据相关数据，房地产开发企业每年的资产负债率都在70%以上，从房地产开发企业资金来源来看，房地产开发企业自筹资金比重一直在30%左右，并不高，而由于房地产业竞争激烈，我国房地产市场存在建筑商为承揽业务而向开发商垫资的情况，开发商自己并不需要投入过多资金便可投入房地产开发市场。但由于近些年来房价上涨、房地产市场出现一系列问题，国家对信贷等提出了更高要求，例如央行上调准备金率，开发商贷款缩减，导致中小型房地产开发企业纷纷倒闭，房地产业资金壁垒才真正起到了一定的作用。 　　 2、规模经济。根据国家统计局数据，到2009年底，我国房地产开发企业有80，407家，其中内资企业74，674家，拥有一级资质的仅1，026家，政府对房地产企业进入要求也偏低，仅2，000万元就可以注册一个具有二级资质的房地产开发企业，这就导致了房地产市场上中小企业多而整