房地产行业中蕴含“性价比”.docVIP

房地产行业中蕴含“性价比” 　　摘要：建立房地产性能的综合评价指标体系，将房地产性价比确定方法结合实证研究和应用进行了详细分析，解决长期以来房地产性价比只是定性描述的问题，为房地产开发商进行产品开发提供了理论依据，同时也为消费者购房提供了参考依据。 　　关键词：房地产；隧价比；评价体系 　　引论：所谓房地产性价比，就是指一个楼盘性能与价格的比率，它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。作为消费者在购买房子时总是想买到性价比最高的，简单地说就是花尽量少的钱买最好的房子。各大房地产开发商都纷纷在性价比上下功夫，有的以其较低的价格和优良的设计吸引了众多买家；有的则采用多种装修选择和先行赔付保障的售后服务；有的以低容积率和高绿化率以及高品质的全精装，成为夺人眼目的亮点。 　　文献综述：随着房地产市场逐步走向规范化，消费者对于产品的质量要求越来越高，性价比的提高已成为商品房项目的动人卖点，同时也是商品房竞争的核心因素。然而何为性价比高呢?性价比究竟如何确定?却一直是摆在消费者和开发商面前的一个难题。为此在借阅大量资料的同时，运用综合分析的方法建立了房地产性价比评价指标体系，为消费者购房提供了参考依据。 　　房地产性价比的定义 　　1、基本定义：指房地产产品的使用价值与销售总价的比值。 　　2、最佳性价比：指产品的使用价值与销售总价的最合理匹配值。 　　3、性价比的通俗理解： 　　购房消费者――希望用最合适的钱，买到自己最满意的房子； 　　地产开发商――尽量用最少的投资，获取最大的理想收益； 　　代理中介商――房子卖得快，价格又卖得好； 　　媒体广告商――不仅物有所值，而且物有超值。 　　理论模型：房地产评价体系 　　房产性能的指标有地段位置、质量与品牌、户型、硬件设施、社区配套和物业管理等。地段是关键性要素，购房时除了着眼于眼前的区域成熟度外，还要注意地段的长远发展质量与品牌是核心要素，房屋除了建筑质量要有保障外，还应充分考虑开发商的信誉、背景和实力，选择那些具有品牌竞争力的开发商以保证质量，???时还应当考虑楼盘的规模户型在体现舒适性、功能性的同时，还应该有灵活性和超前性硬件配套直接决定人们生活的品质，因此硬件设施应该实实在在，除了满足基本需要外，更应适度超前。社区配套成熟度是衡量项目性价比又一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性；社区配套应包括社区环境和社区服务设施等物业管理是房地产性能的保障，包括物业管理公司的管理能力和服务意识等。 　　可以建立下面所示的房地产性价比评价体系： 　　1、地段与自然资源优势 　　(1)交通：项目与城市道路、公交站、地铁口、火车站、汽车站、客运码头、飞机场等的关系； 　　(2)配套：项目与周边学校(幼儿园、中学和大学)、医院、银行、宾馆、体育馆、行政中心、标志性建筑等的关系； 　　(3)商业：项目与专业市场、物流集散地、金融中心、美食街、商务办公、购物中心等的关系； 　　(4)景观：项目与城市广场、旅游景点、江湖湖泊、自然山脉、高尔夫球场、历史名胜等的关系。 　　2、小区配套与文化特色 　　(1)规划指标：政府职能部门核准的容积率、建筑密度、建筑间距、绿化率、商住比、人防面积、车位数量、出入口、消防车道等； 　　(2)建筑外形：指外墙和屋顶造型个性鲜明，颜色蕴含文化特色； 　　(3)园林景观：指花草树木、园林小品、水系、假山、健身设施； 　　(4)开发商：公司经济实力强、品牌知名度高、诚信度好、开发楼盘既多品质又好； 　　(5)设计师：设计作品多，理念独特，知名度高； 　　(6)大门围墙：造型及颜色时尚，个性鲜明； 　　(7)物业管理：公司品牌知名度高、诚信度好、服务全面周到、收费合理； 　　(8)公共场所：业主会所、游泳池、运动场、小区广场； 　　(9)地下停车：出入便利，数量足够、管理科学； 　　(10)小区供电：双电源回路； 　　(11)小区供水：水压稳定； 　　(12)小区智能化：具有数字电视、电话、网络、自动监控、紧急求助、背景音乐、信息发布等； 　　(13)消防工程：自动报警、自动喷淋、防排烟、新风系统设计合理、通道通畅、设备启动良好； 　　(14)人防工程：设计合理，施工到位。 　　3、户内优势与建造质量 　　(1)公摊率与得房率：合理； 　　(2)户型设计：套内面积、使用面积合理、南北朝向、厨厕配备、阳台、飘窗、入户花园、门窗配备及套型比例合理； 　　(3)开发成本：该花的花了，不该花的节约了，开发进度与入市节奏控制较好，成本控制合理； 　　(4)交通组织：入单元道路、电梯及室内交通合理； 　　(5)施工队：技术力量强、品牌知名度高、诚信度好、开发楼盘既多品质又好； 　　(6)设备材