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房地产项目设计阶段成本优化 　　摘要：目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下，如何通过提高成本精细化管理水平、提升自身运营管理能力来获得竞争优势等热点、难点问题，通过借鉴品牌房地产企业规划设计阶段成本优化的做法与经验，诠释目前国内房地产行业领先的设计阶段成本管理思路与方法。 　　关键词：设计阶段成本优化 　　中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号： 　　 　　一、 确立正确的研发阶段的成本观 　　 　　成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的，例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究；对设计方案的材料成本及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。 　　 　　成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%～20%。设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。 　　项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。 　　 　　成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。 　　 　　成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。 　　 　　成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。 　　 　　二、 在项目开发过程中“目标成本”是成本控制的前提 　　 　　“ 目标成本”是如何提出的呢？营销部制定产品定位及相应的价格定位；成本部制定项目目标成本；设计部控制目标成本偏差率。 　　 　　谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。 　　 　　三、在项目研发过程中实现成本优化的“重点专业地带” 　　 　　主要指：流程与计划、论证拿地阶段概念规划草案、规划方案、建筑方案、结构方案、部品策划方案、景观方案、示范区策划、施工图。 　　 　　计划管理是时间成本的保障，流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加。 　　 　　四、项目规划阶段的成本优化 　　规划的标准既作为设计输入条件，也作为规划方案的评审依据，其中包含对成本控制的评审依据。 　　 　　五、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本控制的关键因素 　　 　　 （一）设计管理 　　 　　1、加强对设计公司的管理与协调 　　 　　设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。 　　 　　在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。 　　 　　在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。在设计过程中，做好与设计人员的沟通，建立奖惩措施，激励、推动设计院。还应开展设计公司间的交流与竞争。 　　 　　2、建立管理程序与制度 　　 　　包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。 　　 　　 （二）技术管理 　　1、建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计方案入手可以对项目总成本进行较大优化。 　　 　　2、结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价。 　　 　　3、结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 　　 　　 （1）输入信息的审核： 　　 　　核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 　　 　　 （2）输出信息的审核： 　　 　　检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规法限值。 　　 　　4、细部做法的控制与审查：对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。