房地产项目定位及案例分享.pptVIP

房地产开发的五大环节 房地产开发商在获取商品房用地之后，整个 开发过程由五个环节构成，即五大流程。 调研内容、方法 “没有调查就没有发言权！” 市场调查目的 市场调查内容 市场调查方法 市场调查流程 调查结果应用 一、城市/区域经济、社会发展状况调查 本章内容主要是了解房地产项目开发的时空背景，为后面的项目定位和产品策划提供铺垫。 1、城市/区域概况 2、经济实力与发展水平 3、人口结构与城市化水平 4、发展定位与城市规划 1、城市/区域概况 ★城市或区域的地理区位 ★自然环境 ★属性特征（如政治中心、经济中心等） ★行政区划、人口规模等内容 ★用图表示该城市/区域与其它重要城市/ 区域之间的空间关系 2、经济实力与发展水平（1） ★该城市/区域的国内生产总值（GDP）与增长率 ★人均GDP及人均住房面积，并用图表表示 ★分析支柱产业及其对城市/区域经济、社会和房地产业发展的作用 经济实力与发展水平（2） 辅助分析指标： ★一般预算内地方财政收入与增长率； ★固定资产投资与与增长率； ★进出口贸易与增长率； ★年末金融机构存贷款余额与增长率； ★商品零售额与增长率； ★年人均可支配性收入与增长率 3、人口结构与城市化水平 用图表分析 ★非农业人口比例（城市化率） ★三次产业结构 ★劳动力结构等城市化指标。 4、发展定位与城市规划 分析 ★现有城市布局与发展现状 ★城市发展定位 ★城市规划与发展趋势，要求用规划图表示。 二、城市/区域房地产市场发展状况调查 本章内容主要通过对城市/区域房地产市场发展现状的调查，结合其经济、社会发展背景，分析出房地产市场未来发展趋势，为后面的项目定位和产品策划直接依据。 1、房地产市场供求关系 2、片区项目（楼盘）调查 3、竞争项目调查 4、可比项目（楼盘）调查 5、相关地方性法规、政策调查 6、行业（开发商）竞争态势调查 7、房地产市场发展趋势分析 1、房地产市场供求关系（1） ★房地产投资额与增长率 ★土地供应状况 ★商品房供应规模（施工面积、新开工面积、 批准预售面积、竣工面积）与增长率 ★商品房消化规模（销售面积）与增长率 ★商品房空置状况（空置面积、空置率）及 变化趋势 ★商品房结构及变化趋势 ★三级市场发育状况及变化趋势 ★其它房屋（福利房、安居房）供求状况 房地产市场供求关系（2） 通过对该市/区域房地产市场开发规模、水平及供求关状况的调查，从宏观上把握市场供求关系，并分析出市场宏观变化趋势。 以上调查数据及分析均要用图、表表示。土地供应、三级市场及其它房屋供求状况可根据项目情况与发展商要求，进行“详略取舍”。 2、片区项目（楼盘）调查 本节调查主要清楚掌握本片区所有项目的数量、产品特色和销售情况。调查内容详见《项目调查表》，要求附有实景图片。 住宅项目调查表 见WORD文档《住宅项目调查表》 3、竞争项目调查 本节调查主要掌握现实和潜在的、可能对本项目造成客户分流的项目情况。 调查内容除了项目基本信息（见《楼盘信息调查表》，要求同上）外，还要着重了解项目产品特色和竞争对手（开发商）情况。 4、可比项目（楼盘）调查 可比项目指在功能、规模和档次上，与本项目具有较强可比性，对本项目开发具有借鉴和启示意义的项目。 可比项目可以分布在本市/区，也可能位于其它城市或区域。 在区域分布上，对本项目造成客户分流的可比项目，同时也是竞争项目。 可比项目调查内容及要求同竞争项目。 5、相关地方性法规、政策调查 在外地做项目，不能将深圳做法生搬硬套，必须了解当地关于房地产开发的相关法规和政策。 6、行业（开发商）竞争态势调查 该项内容可根据项目情况与发展商要求进行“详略取舍”。 7、房地产市场发展趋势分析 ? 本节主要通过对房地产市场的详细调查研究，结合该城市/区域的经济、社会发展状况与趋势，总结出对本项目开发和产品策划具有启示的结论。如 ★市场未来供应趋势（包括规模、产品结构等）； ★市场未来需求趋势（包括规模、产品特征等）； ★价格未来运行趋势； ★市场竞争态势（包括热点区域、板块竞争、不同类型产品竞争等 三、目标客户调查 目标客户调查工作在逻辑关系上，需要在对项目进行解析之后才能进行。 这里为了便于分析，将其放在“市场调查”部分进行论述。 本章内容主要通过对目标客户的详细、深入调查，准确把握目标客户的背景信息和产品