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房地产企业投资信托融资策略 　　很长时间以来，我国信托业一度远离了人们的视线。然而，随着房地产热潮的涌动，近期接二连三推出的房地产信托计划有愈演愈烈之势。那么，房地产信托为何成为房地产企业的融资新宠?它是否有能力成为房地产企业主要的资金来源?这是一种值得房地产企业关注的融资模式。 　　一、房地产投资信托概念 　　房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要，为房地产企业拓展新的融资渠道，并且，依托房地产信托，投资者可以通过资本市场，投资房地产领域，增加了新的投资渠道。所以，开展房地产信托，可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。 　　1、房地产投资信托种类 　　根据资金投向的不同，REITS(房地产信托)可分为三类： 　　权益型(Equity REITS) 　　权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。 　　抵押型(Mortgage REITS) 　　主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型(Hybrid REITS) 此类REITS不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 　　另外，REITS 还有很多其他分类方法。 　　2、房地产投资信托特征 　　特征一：R E I T S 的主要投资对象是房地产 　　以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。 　　特征二：R E I T S 是资金信托和财产信托的结合 　　其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外， 　　还接受房地产。 　　特征三：R E I T S 持有者只享有收益权和知情权 　　普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利，投资者如对REIT 的管理者不满，只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。 　　特征四：REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值 　　普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入，与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。 　　3、办理房地产信托企业资质 　　信托投资公司办理房地产信托业务时，涉及的不动产经营企业应具备下列条件： 　　条件一：有国家认可的执业资格; 　　条件二：注册资本不少于1000 万元人民币; 　　条件三：具有完善的法人治理结构; 　　条件四：具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年以上可追溯的记录; 　　条件五：中国银监会要求的其他条件。 　　二、房地产信托融资操作模式 　　1、美国模式 　　美国的REITS 通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为： 　　(1 )评估资金 　　基金发起人为满足自身需求，进行REITS 基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REITS 基金为筹资工具，并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。 　　(2 )接洽承销商 　　发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。 　　(3)接洽律师及会计师 　　与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。 　　(4 )接洽不动产顾问公司 　　若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约， 　　确定权利义务关系。 　　(5) 申请募集 　　当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事 　　宜。投资者通过券商购买REITS 证券，投资收益则从保管机构处获得。 　　2、日本模式 　　日本信托运作流程为： 　　步骤一：房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价