城综合体商业管理-中国商业地产策划网.PPT

城市综合体商业管理 主讲人：何其琛 目 录 目 录 目 录 * 飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET / * P. M . MARKET 第一部分 案例分析城市综合体的标识设计 第二部分 城市综合体物业管理 第三部分 城市综合体的统一运营 六本木山整体标识设计不但别具一格而且十分的人性化，大体分成步行标识和车辆标识。为达到步行标识便于行人查看，车辆标识便于人坐在车中辨认，对各种各样标识的大小，文字表述，文字大小，颜色等的设计作出规定。另外对坐车来到六本木山的人，在停车场等处特别注意标识不被切断。 步行者标识设计 六本木山是由众多建筑师设计而成的建筑群，步行者标识亦是由众多设计师设计，即带来了多样性，同时也有混乱，因而对字体、象形表示等进行统一，做成标识设计指导书。 一方面浓缩了众多信息的“地图系列的标识”作为主要导向标识，在地图之间配上文字箭头标识作为补充，有效诱导。 另一方面，充分考虑到人流向轴线，整体上划分为地铁出入口、好莱坞广场、66广场、山边、西街、榉树坡5个区域，除去这5个区域的主要诱导外，对为数众多的设施群导引也颊费功夫。 步行者标识设计 六本木山占地面积约759，000m。 ，规划停车2，8D0辆，乘车来访 者可以在地块内随处找到停车场 ，如不同功能设施可以就近出入 为着眼点整体布局，在整个地块 内设置了12处停车场。设计考虑 到行驶中车辆能够容易辩识的 LOGO和大型尺寸，尽量减少文字 信息。另外标识信息，从六本木 山的入口到车辆停止大致分成3 个层次。首先在六本木山的入口 设置“入口标识”，引导顺利进入。 六本木山占地面积11．6日， 主要建筑物就有12栋，为保证能 顺利进入各个不同设施，把设施 按照区域划分，设置了第二层次 的“引导标识”。另外，各停车场 编号形成地址，即便迷路，各处 的标识依旧可以引导。这种编号 ，在停车后，包括步行标识、手 册，设施服务人员都能指引，能 减少反复迷路现象。这种导引的 连续使来访者可以很轻松在六本 木山游玩。 公众艺术，街头小品 六本木山占地11.6n，地形高低错落 ，在和建筑物一起构成的外部环境 中设置了非常重要的街头艺术。现 在共设置了8处，另外包括11处可 以作为椅子的作品，共计19个作 品。这种艺术品的设置，基于文化 都心的理念，先于2003年1 0月1 8 日开幕的森美术馆，在外部公共空 间能和艺术进行日常对话，形成有 魅力的空间。 在六本木山的各个角落都会让来访者 发现由不同艺术家创作出来的丰富多 样的作品。在众多来访者往来的六本 木山主要街道榉树街上的11个作品， 是由内田繁氏监造，由各个设计师为 公众休息场所提出方案。这11个作品 相互迥异，没有现代公共空间中常规 的要素，。今后还能按需添加。另外 使用者的反应，作品和人之间的对话 ，因使用者的人种、时尚、关系等的 不同，一旦坐上去就形成一道风景等 等，使之成为文化都心等风景线。六 本木山和区域道路、公园、民间用地 连成一体，因而形成非常舒适开敞的 公共空间。 第二部分 城市综合体物业管理 第一部分 案例分析城市综合体的标识设计 第三部分 城市综合体的统一运营 城市 综合体 物业的 三点不同 3、四大物理特征带来的不同 1、收益性物业 2、使各部分高度和谐 城市综合体物业管理的不同 收益性 物业 由于城市综合体通常是收益性物业，它的物业管理职能不同于一般的“对房屋及配套进行维修、养护、管理”，它更重要的作用是保证物业各期收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值和发展潜力。 使各部分 高度和谐 由于各部分直接相互依存、相互助益是城市综合体最本质的特征。因此城市综合体物业管理的目的不仅在于充分发挥物业综合体中各个部分的服务功能，更在于让这些服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。 四大物 理特征 由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树形交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施等四大物理特征，这带来了一些物业管理上的变化。 城市综合体物业管理的核心职能是： 制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的物业结构。 各个服务职能的充分开发和利用 各服务职能之间的高效和谐共生 对空间、交通等因素的高度把握 城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，商务办公楼必须注重打造商务平台。 购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能业是各部分中最复杂的。 城市综合体是一个完整的有机系统，各部分功能是不同的，但又是相互