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井田项目户型面积与销售总价的论证 对于不同别墅类别的分析 根据业界的普遍观点将别墅进行产品类别的细化，可分为独栋、双拼、联排、叠拼等几种类别，每种产品均有其各自的特点。下面我们将试图对不同的别墅类别进行具体分析。 （一）独栋别墅 产品特点： 关键字：奢华、荣耀 独栋别墅当之无愧是最纯粹的别墅，因为其他类别的别墅可以说是独栋别墅的衍生品；同时，它也是最奢华的别墅，因为它独自占有一方天地的豪迈无人能及。独栋别墅表富有、、华贵甚至奢靡的生活方式。“亲爱的VILLA”翡翠城的“风景翠园”依水庄园大体在250平米至400平米之间，舒适、实用不求奢华、面积布局合理，能满足三口五口之家的标准居住大部分近郊或者远郊，交通方便位置较好，适合作为第一居所TOWNHOUSE，甚至也赶不上叠拼。多数别墅项目仅以双拼为调剂，在社区中所占比例不多，目前只有雪梨澳乡和顺驰林溪雅筑是主打双拼的别墅项目。 从产品的舒适度看，双拼的舒适度仅次于独栋，不仅有天有地，每户均有三面采光，而且庭园面积和面宽均比联排要大，容积率也比较低。此外，双拼产品还打了市场政策的擦边球，其规划用途可以为住宅，而非必须是别墅。但它始终不是市场主流产品，主要原因如下： 1、从消费者心态看： 双拼比不上独栋的奢华，也比不上联排的经济，因此，如果在独栋社区中加入部分双拼，可满足一些经济实力不十分雄厚客群住在高尚社区的心理需求；而在联排社区中加入一些双拼，不仅可以提升社区的品质感，也会使双拼客群产生荣耀感和优越感。以上两种产品搭配都是风险相对较低而且相对合理的。 由于双拼客群始终是在不同产品类别的舒适度和自身价格承受能力之间权衡，其比较和选择的心理非常明显，这就给客群的整体把握带来了一定的困难。如果主打双拼，不但需要出色的产品，更需要对于客群需求的精密分析和掌控，操作难度相对较大。 2、 从开发利益看： 独栋虽然容积率低，但是有高昂的售价做保证；联排虽然单价低，但是出面积。而双拼的价格和容积均处于二者之间，很难说为了价格舍弃容积或是为了出面积而舍弃价格，始终是在权衡之中。由于有了独栋这个上限和联排这个下限，双拼无论在产品还是在价格等方面均会受到诸多限制，很难做到极至。 3、从市场竞争角度看： 小独栋的出现是独栋在降低门槛，而TOWNHOSE产品的全面升级则是联排在以高性价比吸引众人，两者都会挤压双拼的客群空间，这将使竞争的程度更为激烈，竞争的形式也更为直接。 （三）联排别墅 1、TOWNHOSE火之有理 2001年，TOWNHOSE涌现京城，并且似乎在一夜之间就迅速占领了市场，TOWNHOSE缘何如此火爆呢？ 契合中产阶级心理： 联排别墅以其低密度带田园色彩的特点吸引了支柱人群，他们生活压力大、需要个性空间来放松，而目前0～万间的，无疑是最能满足他们需求的性价比最好的住宅形态。。TOWNHOSE转型升级 可以说，TOWNHOUSE早期火爆京城是由于市场的空缺，但随着诸如一栋洋房、康城等第一批TOWNHOUSE的入住，也暴露了其产品方面的诸多缺陷，如：兵营进深TOWNHOUSE，如： （1）翡翠城ROLLHOUSE，将一字排开的TOWNHOUSE向内绕，形成一个U字形组团，房子房子独立，院落与院落相连，“联院住宅”。建筑形态由“1”“一”4个花园和8个采光面 （4）珠江国际城的叠拼别墅，突破了“上有露台下有庭园”的传统模式，不但通过外挂楼梯使两户有各自的出入口，更使上面一户也有自家的庭园。 二代TOWNHOUSE的出现，不但重又掀起了TOWNHOUSE市场的热浪，更得到了不少消费者的认可。但我们看到，二代TOWNHOUSE仍存在着一些问题，相信随着市场的发展和需求的变化，必然还会出现三代或级别更高的TOWNHOUSE。 （四）叠拼别墅 1、叠拼别墅是准别墅 叠拼是介于公寓与别墅之间的一种产品，也可将其看作TOWNHOUSE产品的转型和延续，因此我们可将其称为准别墅。叠拼的容积率在别墅产品中相对较高，虽然不能达到TOWNHOUSE“有天有地”的要求，但总能实现“有天或有地”的梦想。它不仅仅是低密度住宅的典范，也倡导了一种自然的生活方式。 2、叠拼别墅是非主流产品 继倚林家园之后，市场上出现了不少叠拼产品，如珠江国际城、风格与林、京城雅居、香山艺墅、溮城百丽、境界等等都有叠拼。但多数叠拼产品只是TOWNHOUSE社区中的一部分，像倚林家园和珠江国际城这样以CITYHOUSE为主打产品的项目并不多。因此我们可以说，叠拼别墅并非市场主流产品。这就需要我们精确的找准市场空缺，以差异化的产品满足市场细分之后的客户需求。 3、叠拼别墅产品出新 目前，绝大多数叠拼项目都采取上层送露台、下层送花园的方式，使上下两户都有各自的优势，而珠江国际城则独创上下两户都有庭园的设计。此外，叠拼户型在室内空间的灵活性