思源马鞍山国画湖南路项目市场研判与定位方案总结修订版【精品资料】.ppt

版权声明 本次报告解决的核心问题 本项目位于马鞍山市湖南东路, 属于旧城改造项目 我们的思维导图 我们以市场背景为参考因素。 我们的思维导图 国画建设关注项目可行及战略发展，快速操作，降低风险，争取较高成本利润率。 我们以客户目标为基本出发点，同时参考项目体量及类型。 我们的思维导图 项目核心问题界定： 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 本阶段核心问题的细化： 我们的思维导图 地块总结：城东区域地标性的中大型地块 规划总结：马鞍山东区标志性高层社区 宏观经济——经济高速发展，房地产市场快速发展 产业结构与房地产开发规模 马鞍山工业经济实力较强，产业基础较好。 马钢是国内最大的上市公司之一，在中国十大钢铁企业中排列第5位，目前以冷、热轧薄板为主体。 特种专用汽车的产销量和市场占有率均列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。 马鞍山市近年产业发展概况 行业景气指数分析景气指数：景气指数数值介于0~200，100为景气指数临界值，当景气指数大于100时，经济处于景气状态，当景气指数小于100时，表明经济处于不景气状态。 固定资产投资、房地产投资保持高速增长 人均居住面积增加产生改善居住条件的需要 住房支出比重与恩格尔系数 马鞍山恩格尔系数较低，说明人民生活水平较高。但住房支出比重和国际标准相比，处于偏低水平； 由此可见随着生活水平提高，消费者在住房上的支出还会增加，房地产有较大消费空间有待发展。 新增人口产生购房需求 马鞍山房地产市场正步入稳定发展阶段 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，马鞍山房地产市场正进入一个稳定发展的阶段。 马鞍山市总体房地产分析 近年以来房地产投资与房地产销售，呈逐步上升趋势。 销售形势良好，商品房销售量与上市量稳步上升。 空置房源大量减少 ，近年来积压存量房大量去化，销售市场一片红火。 商品房价格状况 马鞍山商品房价格总体成长平稳 马鞍山高层小高层市场分析——区域 2002年以前，马鞍山市场上以多层住宅为主导产品，市场上基本上没有小高层和高层住宅； 经过几年的发展，目前市场上大部分楼盘均规划有小高层和高层住宅，但仍以多层形式为主。 马鞍山主要小高层/高层项目 马鞍山高层小高层市场分析——产品 马鞍山高层小高层市场分析——价格 我们称项目所在区域为“东城” 板块特点：魅力东城江东大道版块兴起 ，主城房产开发的最后处女地 东城距离市中心2-3公里； 周边交通方便，距市中心仅2-3站公交路程 可共享市中心商业配套和生活配套 佳山公园附近，环境优美 板块特点：品质东城东城又为上城 ，品质决定板快深度 板快可共享市中心商业配套和生活配套 佳山公园附近，环境优美 板块特点：商机东城商业正由快速发展向结构调整阶段演进 板块特点：潜力东城以社区底层商业为主,成长潜力逐渐显现 街道两侧分布着的街铺规模较小，档次较低 新建社区商铺、步行街开始大量出现，国际华城将建成一个大型BLOCK商业街区，规划有两栋高层酒店和写字楼。 目前该区域底层商业的价格在7000-9000元/平米左右，而汇翠名邸的底商达到了10000元以上的价格。 典型楼盘个案1： 典型楼盘个案2： 项目市场评析之总体状况 项目市场评析之户型比例 ——马鞍山市场小高层/高层在售楼盘户型比例 从右表可以表看出，马鞍山市典型小高层/高层住宅的户型以中大户型为主。 只有荷西家园和汇翠名邸有90 ㎡以下的户型； 西湖花园在售的5栋中全部为148－155 ㎡的大户型； 东晖花园和康嘉大景城都是以120－140 ㎡为主要户型。 从马鞍山市小高层/高层整体市场来看，市场上仍以120-140平米的户型为主，占将近一半的市场； 其次是100-120平米的户型，与140平米以上的大户型所占比例大致接近。 市场上比较畅销的主要是100-120平米的中等户型； 120-140平米户型中，120-130平米的户型较为畅销，130-140平米的户型由于总价较高，相对而言客户群稍窄，但销售也较为乐观。 项目市场评析之户型比例 ——项目周边楼盘小高层/高层的户型比例分析 从本项目周边的几个小高层/高层项目来看，国际华城、西湖花园、东晖花园和金汇城市花园的主力户型均为120平米以上的中大户型； 其中国际华城90％都是120－140平米的户型，西湖花园全部都是148－155平米的大户型，东晖花园也全部是120平米以上的户型，136－140平米的占72％，161－166占28％。 可见项目周边的小高层/高层楼盘的户型以120平米以上的中大户型为主，140平米以上的户型也占有一定的比例。 该区域比较缺乏120平米以下的中小户型。 项目市场评析之销售周期 ——项目周边楼盘销售周期C/A分析 C/A指数是指销售单位面