2005房地产调研(中行).doc

德阳房地产市场及个人按揭贷款同业竞争情况调研 第一部分 德阳房地产市场调研 一、基本情况 德阳市位于四川盆地西北部，地处四川省经济最发达的地区－成都平原腹地。德阳市面积5954平方公里，人口382万，辖旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县、罗江县。1983年8月，经国务院批准成立省辖市，是四川省改革试点市。 德阳市2004年地区经济总量居四川省第三位，增长速度居四川省第二位。2004年，全市地区国内生产总值424.8亿元，增长13.7％；财政总收入完成47.2亿元，实现地方财政收入17.7亿元。德阳市的县域经济发达，四川省县级经济综合评价“十强县”中，德阳连续几年占据4席；四川省200强乡镇中，德阳占据51席。 德阳市南靠成都市、北临绵阳市，是成都经济圈和成（都）-德（阳）-绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分，是我国重型机械和动力设备制造工业的重要生产基地，拥有闻名国内外的中国第二重型机械集团公司、东方电机股份有限公司、东方汽轮机厂，现已形成了以大型装备和动力设备制造为主体，兼有化工、食品、建材、轻纺、医药等门类齐全、轻重工业协调发展的工业体系。德阳是全国五大磷矿化工生产基地，也是西部最重要的食品工业基地之一，名酒剑南春、蓝剑啤酒、什邡国宝卷烟享誉国内外，电子信息、服装、医药、天然气开发等新兴产业发展迅猛。德阳市区位交通优势突出，国道108线、成绵高速、大件路、宝成铁路贯穿南北。 作为全国“重装基地”，德阳市以建设成都“后花园”的城市发展战略，构建新兴的生态园林城市，近几年房地产市场得到快速发展。 德阳市辖区各县（市、区）基本特征如下： 区域 总人口 城市人口 2004年国内生产总值 区域特征 旌阳区 63万人 30万人 96亿元 德阳市政府所在地，区内有黄河路片区开发面积40万平方米、旌南开发片区开发面积近 50万平方米。 广汉市 59万人 14万人 73亿元 为四川省县域经济“十强县”，因其地理位置较接近成都，开发楼盘档次较高，外来购房人员明显高于其他县市。 绵竹市 51万人 10万 87亿元 为四川省县域经济“十强县”，其房地产开发销售情况较好。 什邡市 43万人 9万 85亿元 为四川省县域经济“十强县”，其房地产开发销售情况较好。 中江县 141万人 15万 71亿元 全国农业百强县，人口众多，外出务工人员较多，其房地产需求量较大。 罗江县 25万人 12.8亿元 成立时间最晚的农业县，从原德阳旌阳区分离，交通方便，近年城市发展较快。 二、德阳房地产市场现状 （一）市场基本情况 德阳市的房地产开发始于90年代末期，随着国家西部开发进程的加快，以及货币化住房政策逐步实施，德阳房地产市场近3年发展很快。2000年房地产投资额为8.2亿元，2001年为12亿元，2003年则达到15.04亿元，同比增长25%，2004年达到18.6亿元，较上年增长23％。 德阳市城区东西方向因受宝成铁路、东山（风景区）夹击，整个城市发展方向以南北方向发展轴线，目前已形成城北（黄河片区）和城南（旌南片区）两大片区开发并重的局面。作为拥有7家上市公司的新兴工业城市，当地政府以建设“现代化工业山水园林城市”为城市发展思路。 近三年主要房地产开发指标如下： 指标 2003年度 2004年度 2005年8月 房地产开发投资 15.04亿元 18.6亿元 12.47亿元 施工面积 291.45万平方米 356.4万平方米 345.71万平方米 施工面积（住宅） 240.32万平方米 287.46万平方米 竣工面积 110.6万平方米 122.34万平方米 287.46万平方米 销售面积 108.77万平方米 116.52万平方米 32万平方米 预售面积 114万平方米 48.12万平方米 空置面积 30.2万平方米 29.6万平方米 空置一年以上 15.78万平方米 以上数据来源： 四川房地产月度景气指数、2005德阳年鉴 （二）房地产市场特征 德阳市房地产市场总体比较健康，针对当地房地产开发量连续几年增长过快的情况，当地建设行政主管部门在2004年年初以来就一再预警，当地国土部门今年又放慢了土地供应的速度，加大了对存量和闲置土地的清理，这些措施都有效降低了德阳房地产行业市场过热的局面。但是，通过对中行德阳分行上报的一些房地产项目的分析和现场调查，德阳的商业地产存在较严重的泡沫，个别商业楼盘的实际投资回报率低于或接近银行定期存款利率；高档住宅存在一定的泡沫，供应量过大，价格过高，超过了市场的需求量和价格承受力；中档和低档定位楼盘价格平稳，成交量较为稳定。 进入今年一季度以来，德阳房地产市场显现出成交量降低、房价空涨，进入二季度尤其“七部委”文件下发以后