2007年绿园大厦贵宾楼.docVIP

绿园大厦 【目录】 【项目资源调查】 【项目定位及相关性研究】 【产品定位】 【项目的问题点】 【未做事宜】 【项目资源调查】 项目地块概况 1．地块概况 延吉市主要有河南板块（延西区域、开发区、铁南区域）、河北板块（延东区域、北大区域）。本案处于延吉市布尔哈通河以南，河南商业圈偏西的位置。在延新桥南侧。 2．项目四至 东：烟厂的家属楼及活动中心 南：烟厂空地，十几分钟步程为火车站 西：站前街、妇幼保健医院 北：布尔哈通河 3．项目地形分析 1.1项目区位分析 ①地貌：本案可以说是在延吉市的中央位置，说交通，南有延吉市的客运站和火车站。 ②商业，东有河南商业区和繁华的西市场商业区，购物、消费尽显方便。 ③绿化，北有延吉市的公园，况且就在河边，新鲜的空气、美丽的风景今生相伴。 ④上班方便，西有延吉市的行政区“金达莱广场”，并且，河南板块区域分布了延吉市多数的大中型企业。 ⑤投资，上有延边大学这特有的消费群体、下有火车站消费群体、西有行政单位的投资人群、东有繁华商业的投资人群，可以说地理位置得天独厚，购买人群又非常的多。 ⑥土地性质，原地址是住宅小区，是延吉市住宅的二级地段 1.2项目交通、环境分析 延吉市连接河南、河北主要就是延吉桥和延新桥，而本案正好位处延吉市的主要河流“布尔哈通河”旁边，延新桥的南侧。 ①交通，离延吉市的火车站和客运站只有十几分钟的距离，路过本案的交通路线有10多条公交线路。 ②绿化景观：河边绿化带，随着政府的不断改进，布尔哈通河的两侧都将会更美丽。 ③自然景观，本案近邻布尔哈通河，案前面到河边没有建筑物，视线无遮挡，自然景观非常好。 ④远景规划，2007年延吉市政府强调，大力开发布尔哈通河的两侧，使布尔哈通河无论在白天还是在夜晚都要更加的漂亮。 ⑤项目现水、路、空状况，延吉市的水利局就在本案的南侧，现在位置住宅的水供应也是非常良好的。延吉市的飞机场不会再本案的上方飞过的。 ⑥项目市政网现状，现在的供热非常好，周边的住宅的室内温度也都超额达标。网通、电信、宽带、有线也都齐全。 【项目定位及相关性研究】 卖点分析及定位 1．物业产品价值高，使客户产生满意和知足的心理 ①户型齐全40㎡——130㎡ ②价格低。在酒店房产投资角度看，单价较低 ③配套齐全 ④知名酒店，无需新酒店的启动期 ⑤可返租，回报率是银行5倍以上 ⑥风险性较低，可自主可投资 ⑦政府的支持 2. 与客户心理上的价值尺度相吻合，甚至通过提供足够的附加价值带来超值感受 ①物业服务好，多元化的物业服务 ②标准化酒店式管理 ③有延吉市特有的民俗娱乐节目 ④有欧式和民族特色户型供客户选择 ⑤适合不同的消费人群投资或自住 ⑥酒店式公寓尤其是贵宾房，是身份的象征 3. 地理优势更为突出 ①河南商业圈 ②在原河南旧政府和金达莱新政府圈中间 ③离火车站和长途客源站近 ④紧邻布尔哈通河 ⑤政府大力开发布尔哈通河两侧 ⑥市场运营的必然趋势 政府的规划（连接河南、河北商业圈） 延吉市在2007年就已拟订好市各个区域的规划方针及发展方向，在商业市场上支持百货大楼二期扩建、西市场改造，提高远航购物广场、乐佰家居经营水平，实现河南、河北两个商贸中心协调发展。 为合理利用土地，增强城市功能，发挥中心城市职能，带动新区发展，在规划建成区建立六区三中心结构模式。 六区：北部生活新区、公园文化生活区、河北综合区、河南综合区、经济开发区、西部生活新区。 三中心：商贸金融中心，以解放路、光明街为主要发展轴线，形成集商务、金融贸易、信息交流、文化娱乐为一体的功能区；文化体育中心，以延边大学、体育场为中心形成文化教育、体育娱乐为主的功能区；行政办公中心，以河南区西部规划市政府及中部现有州政府等行政办公机构为主的功能区。 在其他新开发城区内，相应建立一定范围内的城市商业副中心，即：北部新区商业副中心、经济开发区商业副中心、西部新区商业副中心、河南综合区商业副中心、铁南商业副中心。 而我们的项目在三个发展中心里占了两个，北有延边大学这个文化体育中心，西有新的行政中心，东有原有的行政中心。这样在政府的多重支持条件下，无论在交通、经济、旅游、商业、行政、居住方面都会有很大的改善，这也几经奠定了升值保障。 【产品定位】 第一章．开发项目建议 原绿园大厦共13层，是一个及餐饮、娱乐休闲、客房为一体的综合性宾馆，其功能、配套上较齐全。但是绿园大厦以今非昔比，在经济效益和知名度方面在市场上已经走下滑的趋势。 这次的扩建工程无论是后建的贵宾房还是简单公寓都必须把绿园大厦的经济和知名度炒作上去，这样才能对以后的销售和经营管理起到决定性的作用。首先： 把以前的配套加以修改进行翻新。 如果有可能给绿园大厦从新命名，以新的酒店面向市场。 给绿园大厦的原管理班子进行一次培训，优胜劣汰。