2008年5月南京商品住宅成交情况简报.docVIP

2008年5月南京商品住宅成交情况简报 一、5月份商品住宅成交分析 ??? 1、上市、销售同步小幅放大，销售低于预期。根据对南京网上房地产的数据统计，2008年5月份，全市商品住宅上市7379套，较4月份环比增长397套，增幅5.68%，成交4355套，较4月份环比增长212套，增幅5.11%，略低于上市量的增长。成交套数与上市套数的比例为59.01%。总体来看，5月份的南京楼市呈现上市、销售同步小幅放大的格局。为了迎接红五月，开发商适当增加了推盘量，但是，市场销售并没有出现预期中的大幅回升，仍然处于盘整态势。根据往年经验，6月份将是淡旺季交替的一个月，7、8月份市场将彻底进入淡季，因此，6月份将成为在售及新推楼盘最后的盛宴，6月份的走势也直接关系到9月份秋季旺季来临时，市场能否真的回暖。至少从目前来看，市场在今年下半年全面复苏的概率正变得越来越小，参照2004-2005年的调整周期和市场现状，这次调整预计将持续到明年春季，但是调整的空间不大，预计将呈现高位盘整、板块分化、楼盘分化的格局。 ? ??? 2、80-140主力户型的销售稳中有升，大户型和小户型销售遇冷。4月份，由于大户型的集中上市，80-140主力户型的成交比例有所降低。但是到了5月份，随着大户型和小户型的销售回潮，80-140主力户型的成交比例大幅回升。回顾2-5月份的变化趋势，80-140的主力户型始终是市场需求的热点。从市场供应来看，一方面由于90/70政策的影响，一方面为了规避市场降温、寻求在细分市场的突破，大户型和小户型的供应比例均有所上升。受制于市场空间的限制，作为两头的大户型和小户型，在集中放量的背景下，竞争压力陡然放大。想到一起去的另辟奚径最终成了千军万马的独木桥，相关开发商需要仔细思考一下市场定位前的情报搜集工作。需要瞄准的不仅是目标客群，不仅是自身产品是否能打动目标消费者，更重要的是先要搞清楚自己是在哪个战场作战，这个战场的竞争形势如何，自己的优劣势所决定的胜算有多大。 ? ??? 3、价格结构仍然呈现金字塔分布，伪橄榄型结构缘于不科学的区间划分。随着价格结构的变化，把10000元/㎡以上作为一个统一的区间划分，已经不能真实反映出当前的价格结构。可以明显的看出，万元楼盘在今年2月份仍然处于塔尖位置，但是从4月份开始，明显向上突破，各价格区间的成交比例趋于均衡化，大致呈现橄榄型结构。原因在于，处于老城以外的河西、城东以及城南、城北板块，万元楼盘已经呈现星火燎原之势，从而加大了万元楼盘的比重，而处于塔尖位置的城中板块，其房价已经达到15000元/㎡左右，如果把15000元/㎡划分为单独的区间，全市的房价结构仍然呈现金字塔分布，更能反映出区域与价格的科学关系。4000元/㎡以下成交比例的下降，缘于远郊板块销售不畅，4000-5000元/㎡中低档房源比例略升，缘于这个区间的浦口板块房价由5000元/㎡以上往下回调和5月份成交量的回升。 ? ??? 4、城北、六合、城中、河西供应放量，城北、河西、城东、浦口成为销售热点。5月份，城北、六合、城中、河西的上市量分别环比增长248%、111%、106%和80%，是全市上市量增长最大的板块;城北、河西、城东、浦口的成交量分别环比增长58%、50%、41%和28%，成为全市销售的热点板块。值得一提的是，存量最大的浦口，上市量大幅下降42%，成交量上升28%，并且成交量超出当月上市量6个百分点，对于改善浦口的供求关系、降低竞争和消化压力，对于改善全市的住宅销售形势，都将起到积极的推动作用。同期，江宁的上市量和成交量双双下滑，并且成交量的下降幅度高于上市量，似乎是一个危险的信号，但以江宁的地位和吸引力来看，尚不足为忧，后期走势有待观察。 ? ? ? 二、1-5月份商品住宅累计成交分析 ??? 1-5月份，全市商品住宅可售房源总量57313套（不含溧水、高淳，下同），截止5月末，全市认购套数3432套，累计成交套数18648套，认购成交总套数22080套，剩余可售套数35233套。成交总面积197.44万㎡，套均面积105.9㎡。按认购成交总套数计算，1-5月份整体消化率为38.5%，按5月份的消化速度，余房消化周期为8.1个月。 ??? 1、新三区继续保持供应和成交的主导地位。从房源总量来看，排名前三位的浦口、江宁、河西分别为18172套、11913套和8608套，分别占全市总量的32%、21%和15%，累计占全市总量的68%。从销售情况来看，认购成交总套数排名前三位的江宁、浦口、河西分别为6725套、5837套和3081套，分别占全市总量31%、26%和14%，累计占全市总量的71%。 ? ? ??? 2、销售形势最好的为江宁和城南板块。1-5月份，江宁和城南板块的消化率分别为56.5%和55.3%，是全市仅有的消