2008年9月深圳二手住宅市场分析月报-23DOC.docVIP

2008年9月深圳二手住宅市场分析月报1．市场综述 1.1月度概况 08年9月，市场延续了之前的颓势，由于市场环境持续恶化，市场信心一路向下，成交在经历了8月的调整之后未能止住跌势，本月成交量再次出现了萎缩，在传统的九月旺季出现这样的情况，说明市场目前已经进入深度调整区间，在过去这段时间，价格虽然有了一定的降幅，但成交仍然在持续下滑，9月全市成交面积环比下跌了9.49%，成交面积约为27.58万平方米。 同时，成交价格保持在原有的水平，变动幅度很小，全市实现均价11742元/平方米，环比上涨了2.12%。 1.2成交量以及成交价格分析 各区成交量环比变化幅度参差不齐，其中龙岗、盐田和宝安的变化幅度最大，福田和宝安的成交量变动幅度都超过了10%，另外罗湖、福田也都有一定程度的下滑，全市仅南山成交量出现了上涨，涨幅为2.64%。 表1-1? 全市各区08年9月成交数据表 价格上，仅有罗湖、福田两区出现了上涨，其中福田涨幅最大，价格提升了11.82%，除此之外的四区，价格都是向下的，跌幅最大的是盐田，环比下跌了38.64%，其余各区的下跌幅度均较小，下跌最大的为南山价格，跌幅为5.13%。 由于8月已经经历了一次显著的价格下调，因此本月价格变动的幅度不大。罗湖价格上涨幅度很小，仅为1.02%。可以说是保持住了上月的水平，没有出现显著的变化，这与罗湖长久以来发展出的成熟市场环境有关，但本区价格目前已经较低，位于福田、南山和盐田之后，在全市仅列第四位。福田区本月价格上涨，是上月下跌的反弹，由于本区的中心地位和巨大的需求量，使本区的价格一直保持了较高的水平，目前仍然是全市最高的区域，领先第二位的南山约10个百分点。 2．全市成交特点分析 2.1成交量分布 图1? 08年9月各区二手住宅成交量对比 本月的成交下滑，各区表现各有不同，罗湖超越宝安，成交量重新回到全市第一，其后依次是福田、南山和龙岗，最后是盐田。 其中龙岗由于跌幅太大，所占比例再次下滑，到了倒数第二位，龙岗自市场调整以来，由于地理位置等劣势，成交量变动较大，占比持续萎缩，是较不稳定的区域。 图2? 08年9月各区二手房成交面积分布 调整之后，各区势力重新分配的趋势明显，南山地位下滑严重，在06-07年，南山区作为新兴地区，投资和自住需求增长势头强劲，特别是由于之前南山的房价较低，且规划较好，吸引了大批的购房者，其在全市所占的比重迅速上升，同时也快速推高了本区房价，在07-08年的部分时间，一度超越福田，成为深圳市房价最高的区域，但由于其中有相当的炒作和泡沫成分，使得调整之后本区受到的冲击也是最大的，价格持续下滑，目前距离福田价格已经有一定距离，成交量萎缩也较为明显。与南山区情形类似的还有宝安和龙岗，特别以龙岗为甚，由于地理位置较差，而价格上升较快，导致调整之后，房价和成交量骤然失去支撑，快速下跌，龙岗是深圳市一手和二手房源的重要供应区，但最近两个月成交量萎缩明显，所占比重不断下滑。 2.2总价和单价 图3? 08年9月二手房成交总价分布 图4? 08年9月二手房成交单价分布 成交总价方面，低价物业的比例较上月有一定程度的上升，就成交结构而言，本月的变动不大，各个总价区间所占的比例趋向于平衡分布。40-60万总价区间的成交比重最大，占总成交的25%，较上月上升了一个百分点。其次60-80万元和100-200万元总价区间的成交比重分别占到了19%和20%，60-80万元区间较上月下降了2个百分点，100-200万区间比例不变。80万以下的单位占据了总体成交的59%，与上月维持在同一水平；而100万以上的单位在整体成交中大约占据了29%的比例，增加了2个百分点，较上月出现了一定的增长。 成交单价方面，6000元以下物业占14%的比重，增加了1个百分点；6000-8000元之间的物业有21%的比重，也较上月减少了1个百分点；8000-10000元之间的物业成交占比为18%，较上月减少了1个百分点；10000元/㎡以下的单位占据了总体成交53%，与上月水平基本持平，较前期仅减少了一个百分点。本月主力成交为10000-15000元之间的物业，主要集中在关内各区，该区占比达到了36%，较上月增加了1个百分点，显示这一价格是目前市场的主流，其比例上月出现了一定的增长之后，本月再次出现了小幅度的上涨，显示这一区间的主流地位较为稳固。 2.3成交户型和面积 图5? 08年9月二手房成交户型分布 图6? 08年9月二手房面积档次分布 成交户型方面，本月主要以2房和3房为主，占比分别高达37%和38%，2房比例较上月减少了5个点，3房则增加了1个百分点；1房和4房及以上户型所占比重较小，其中1房较上月增加了3个百分点，4房及以上单位则增加了1个百分点，分别有16%和9%，本月低端和高端的成交比例均有