2008年上半年上海各区住宅房地产市场研究报告.docVIP

全市各区域住宅房地产市场分析 第一节、全市住宅类商品房成交量及价格分析 注：本文住宅类商品房包含普通住宅、动迁配套房、中低价房以及别墅。 2008年上半年上海全市新建住宅类商品房成交均价为9882元/平方米，较07年下半年8759元/平方米猛涨了12.8%。由于中外环间普通住宅成交比重大增，而外环外成交比重大减，造成了今年上半年成交均价大举上涨。 上半年的前三个月，在动迁配套房成交所占比重较大的情况下，成交均价相对保持在较低位运行，其中2月份受春节影响，成交量萎缩的情况下，动迁配套房占到了单月成交的54.6%，拉低单月均价为7200元/平方米；随着4月进入销售旺季，一方面动迁配套房成交比重下降。另一方面内环内成交比重大增，再加上内外环间优质项目的集中成交，成交均价高歌猛进，拉升至11374元/平方米；5月受动迁配套房集中成交影响，成交均价回落至9657元/平方米；6月主要受内环内区域和内中环区域联合发力，一举将单月成交均价推升到了12867元/平方米，再创了历史新高。由于目前的成交价格过高，随着楼市氛围趋冷，整体市场价格将会出现短期调整。 在成交量方面，08年上半年全市新建住宅类商品房合计成交约885万平方米，较07年下半年成交面积1495万方锐减了40.8%，受宏观调控预期影响，市场以观望为主。减幅明显。 具体看，上半年各月延续了07年末行情，各月成交量与07年末的成交情况极为相似，都在低位徘徊，各月成交量都在180万方以下。2月份因受春节假期影响，成交量大幅回落；3月份较2月份出现小幅反弹，成交量为178万方；4、5、6月是以往的销售旺季，但成交量都没有放大，继续与06年末07年初保持了相对稳定。预计下半年随着市场供应的增加，成交量会有所回升，但幅度不会很大。 第二节、市中心三区住宅商品房成交情况分析 6.2.1 08年上半年卢湾区住宅类商品房成交量及价格分析 注：本文住宅类商品房包含普通住宅、动迁配套房、中低价房以及别墅。 2008年1－6月卢湾区住宅类商品房成交均价为元65728元／平方米，较07年下半年成交均价33099元／平方米上涨98％，上涨幅度可以用疯狂来形容。 从价格走势表我们可以看到，今年1-5月份，区域住宅价格还是保持相对平稳的趋势，而导致上半年价格飙升的原因主要出现在6月份,由于新天地板块的翠湖天地嘉苑在该月的成交均价直接升至80000元／平方米以上的单价，加上区域内并无其他楼盘成交，故此一楼盘的集中成交对区域价格水平产生了较为明显的影响。由于区域内供应量有限，楼盘成交呈现一种随机小额交易的特点，故卢湾区住宅成交价格的涨跌受个别楼盘的影响较大。 2008年1－6月份卢湾区住宅类商品房成交量为3.1万平方米，较07年下半年成交量8.4万平方米下降63％，而月均成交则为0.5万平方米。 今年以来区域内成交仍然保持低位，1-5月份成交量保持在相对的低位，6月份成为上半年卢湾地区成交量最高的月份，达到20591平方米，成交量占到了近半年成交量的三分之二。卢湾区域内的低成交量由于供应量的缺乏已经成为一种正常现象，个别楼盘的成交对区域成交量的涨幅作用明显。我们预计08年下半年的成交量仍将维持在低位，月均成交量将较难突破5000平方米。 6.2.2 08年上半年黄浦区住宅类商品房成交量及价格分析 注：本文住宅类商品房包含普通住宅、动迁配套房、中低价房以及别墅。 2008年1-6月份黄埔区住宅类商品房成交均价为元20626元／平方米，较07年下半年均价21366元／平方米上涨22％，上涨幅度较为明显。 今年上半年全区价格走势呈现逐月上升态势，从1月份的17860元/平方米到6月份达到28935元/平方米。区域内由于楼盘供应量较少，个别楼盘价格的调整便可以造成了整体区域成交价格的涨跌。2008年1-6月份，区域内楼盘黄浦丽园、黄浦新苑、上海滩新昌城等主力楼盘的成交价格均逐月上升，至6月份几乎都达到了30000元/平方米以上的成交均价，故带领了整个区域价格的上涨。同卢湾区类似，我们预期黄浦区的区内成交也将呈现出一种随机特性，个别楼盘价格的变化将直接影响整体区域的波动。我们判断08年下半年区域价格将继续保持在20000元/平方米左右的水平线上。 2008年1－6月份黄埔区住宅类商品房成交量为4.9万平方米，较07年下半年成交量17.5万平方米下降72％，而月均成交则为0.8万平方米。 黄埔区楼盘交易量走势与卢湾区极为相似，区域内成交量随个别楼盘成交的涨跌而变化较大，今年上半年以来，除3、4、5三月份成交量相对较高外，其他月份的去化都保持在低位运行。由于没有新盘的推出，我们预计08年下半年的成交量仍将维持在低位，月均成交量较难突破10000平方米以上。 6.2.3 2008年1－6月静安区住宅类商品房成交量及价格分析 注