2008年苏州别墅市场解析.doc

苏州别墅报导之一：金鸡湖板块 　引言 　　今年以来苏州各区域均有新的别墅产品推出，苏州的别墅项目品类繁多，也各有特色，有些项目确实值得我们细细品味其中的曼妙，为此，我们特开别墅专题，分板块讲述苏州的别墅市场。让我们一起在炎热的夏季来慢慢品尝苏州的别墅之美。 　　从目前苏州市场在售的别墅来看，笔者认为大致可以分为三大类，第一类是欧美别墅，这类别墅大都从国外引进原型，再结合本土的实际情况进行设计。其中有些项目从外立面到内部景观都相当原汁原味，例如青剑湖畔的青湖丽苑别墅（在青剑湖板块中再做详解）。有些项目很有细节感（例如德邑）。总的来说，这些具有异域风格的别墅个性鲜明，符号感强，流行性强，为较年轻的群体所接受。 　　第二类是中式园林别墅，这类项目汲取了苏州园林的精髓，拥有古老中国建筑的经典元素，白墙灰瓦，雕花扶手，飞翘的屋檐，一派世外桃源的气息。此中最为经典的，当属拙政东园。但正是由于这样的历史沉淀给人以一种厚重感，所以，偏年轻的群体不是很能接受这样的沉闷清幽，中老年客户相对较多。另外海外归来的游子若对于苏州园林有偏好也是很好的选择。这类房源主要集中在市中心，在环太湖板块也有一定量分布。 　　第三类是现代简约风格别墅，这类别墅有的既有欧式风格的影子，又有现代建筑的简约，还可能有中式风采，总之，它不属于第一类，又不同于第二类，在这里我们就把它笼统地归为现代简约风格别墅。比较典型的有MOMA现代美墅，招商依云水岸。 　　金鸡湖板块别墅 　　说到金鸡湖板块，大家都会联想到一望无际的金鸡湖面，在阳光的照射下，泛着耀眼的粼光,大片大片碧绿的草坪，现代感的夜景，富有想象力的雕塑，是的，这就是苏州的金鸡湖，紧邻湖边的翠湖雅居和中茵皇冠是多少人梦中的家园？那我们就先来品品金鸡湖畔的别墅。 ? 　　上表中是金鸡湖畔的主要别墅项目，应当还有金水湾二期，但是没有任何可以参考的资料，所以在此暂且不论。 　　我们先从产品形态来看，金鸡湖畔虽是居住宝地，但是大家所向往的独栋别墅供应量并不是很多，当然，这是响应国家号召的优良表现。在为数不多的几个项目中，联排别墅成了主力，双拼自然成了哄抢的香饽饽。 　　在从面积上来看最小的在230平方米 ，虽然有些项目我们这里采用的是成交中的平均面积，但是还是很明显地看到，金鸡湖畔的别墅整体来说面积较大，大都在300平方米以上，中产阶级也是要咬咬牙的。 　　我们从价格上来看，可以进行对照的是两年前中海半岛华府的价格是7500元/平方米，而今金鸡湖畔，恐怕是只有公寓才有这个价钱了。我们可知的项目价格都在16000元以上，中茵皇冠的价格虽然没有透漏，但是从其公寓的价格在2万元，就可以知晓别墅不会低到哪里去了。这里采用的是整盘的价格，一般来说，独栋跟双拼在均价上还要贵个1000元左右。 　　从总价来看，金鸡湖畔的别墅是400万打底，和目前的公寓市场的总价来比，这样的价格并不出乎意料。但是地理位置的差异还是在价格上有很大的体现，翠湖雅居和中茵皇冠的优越位置成了外国居住人士的首选，租金越来越高，售价当然也水涨船高了。从各楼盘的开发时间来看，近两年的独栋别墅越来越稀缺。 　　下面，我们来简单的点评一下这些楼盘： 　　首先看翠湖雅居，这个楼盘是在03年开发的，白墙红瓦，一派清新的滨湖气息，虽然间距有点小，但是因为房子之间有绿荫，好像对私密性影响并不大。当时开发商一部分拿来出售，一部分拿来出租经营。由于当时购买的大多为外籍人士，这部分固定的外籍人员所吸引来的大部分租客也以日本韩国等东南亚国家为主，因为大部分老外还是不愿意和中国人挤在一起的。而且该楼盘优越的地理环境和良好的内部设施在当时是最适宜居住的。目前来看2万元的价格也是比较合理的。毕竟走到金鸡湖边上才一分钟啊！ 　　中茵皇冠可以说是地王了，而开发商的努力也很对得起这块地，从中茵皇冠一路飚升的房价和前期出租的情况来看，国外友人，对此地也相当青睐，因为有美丽的湖景，还有五星级酒店的配套游泳池和健身房，这些对他们来说，是相当重要的，相比之下，同样档次的天域在这方面就比较缺乏了。因此如果是投资的话。中茵和翠湖雅居都是不错的选择，像这样的绝版地块，在独栋稀缺的今天怎么可能不增值呢？ 中海的半岛华府　　 　　中海的半岛华府是当时的风云楼盘，而且价格在当时也是偏低的，因此，没有买到的都捶胸顿足的等下一期。半岛华府确实是金鸡湖里的一个半岛，在那里，你会觉得风都有湖水的气息，不过其采用的是一种宏大概念的设计，墙很厚，柱子很粗，一看就是豪门大家的张扬。 中海·御湖熙岸　　 　　中海·御湖熙岸，虽然地理位置不错，但是该区域目前的人气还是有点欠缺，但是品牌效应使得市场的响应度一贯较好，5月19日开始认购的，现在去看，还不算晚哦。 　　下面我们来看看不临金鸡湖但是离湖还是比较近的一些别墅楼盘，这些楼盘的总体特征是