2009商业地产万象城SHOPPINGMAL...doc

烟台向东 未来城市中心还看莱山 从分散到集中，再从集中到分散，每一个城市的成长过程都基本上重复着这个过程，随着城市化进程的扩大和规划的调整，又或者政策、经济等外部因素的影响，城市中心也会在随着时代的步伐不断变迁。 一、烟台城市中心的变迁烟台的自然环境优越,海岸线长,冬无严寒,夏无酷暑,非常适合人类居住。芝罘岛中国最大的陆连岛，早在春秋战国时期，芝罘便与碣石、句章、琅琊、会稽齐名为天下五大港口之一。但由于交通条件的限制，在漫长的发展过程中，明代初期，奇山所设立到1664年，清政府下令废奇山所。经济逐渐繁荣起来，在沿海一带形成了贸易集聚地点。随着经济的繁荣，人们为求生产和贸易的吉祥兴隆，于康熙年间集资在芝罘湾海边建庙供奉海神。1810年进行大规模扩建，改称天后宫，俗称“大庙”。庙前大街逐渐发展成商业街市，时称“大街”，就是今北大街的前身，这是烟台历史上最早的商业街。烟台开埠后的一个根本变化，就是由衙署和庙宇构成的城市中心的衰落，和由海运港口以及海关、洋行聚集的新的商业区构成城市中心的出现。城市由原来天后宫一带向处于外国领事馆聚集的烟台山一带转移，朝阳街成为多业聚集的高密度的综合性商业中心，打破了同业聚集的传统结构。北大街、天后宫一带的传统商业街仍很繁华但已降为次一级的商业中心。至此，烟台城市形成以朝阳街商埠区的近代商业重心和北大街、天后宫传统商业街区的新旧双中心结构。烟台山海滨一带，洋行饭店林立，酒吧烟馆麋集，呈现出近代都市的繁华景象。烟台市中心区经历了从奇山所城到大街的变迁过程。2000年，烟台市市政府东迁至莱山区结合发展史，可以看出，烟台市中心区的变迁有一个沿海向东发展的趋势。二、芝罘区是，如地形上，东西狭长、南高北低，各种基础设施的配套建设受影响；；限制城市等。海岸线迂回曲折紧邻芝罘区，大部分高等院校全国为数不多的APEC科技工业园区之一和全国唯一的中俄高新技术产业化示范合作基地全市真正的文化、信息和经济中心。 城市向东，政府全力扶持夯实城市中心地位 烟台向东，2001年随着市政府的进驻已经成为烟台东部成为城市的示范窗口和门户，聚焦烟台发展趋势，以行政、文化、教育、科研、高新技术为主的功能，定位集大学城、市政府行政中心、会展中心、体育中心、广电中心、商业副中心等万千宠爱集于一身的莱山区，已经夯实了其作为烟台城市中心的地位。“六大片区”+“六大功能区”+旅游休闲观光圈=大烟台核心区。六大片区包括中心城区片、黄海新城区片、滨海新城区片、南部工业城区片、空港新城区片、滨河新城区片。旅游休闲观光圈充分发挥莱山区得天独厚的山、海、河旅游资源的优势，全力打造环绕全区集旅游、休闲、娱乐、度假、购物于一体，具有较高知名度的旅游休闲观光圈。六大功能特区分别是城市商贸特区、城市政治金融特区、城市生活居住特区、城市商务特区、城市体育文化特区、城市科教信息特区。政府规划迎春大街中段将是未来莱山乃至城市的中央商务区，集办公、配套商业、配套金融机构、行政机构与一体，将为莱山区域的发展注入更多的商务动力。引进商界顶级商业形态的万象城项目的开工建设及佳世客的进驻拉开了埠岚商圈升级的序幕。使埠岚商圈成为未来烟台设施最完善、购物环境最优越、商业形态最与国际接轨、最繁华的商业中心，成就未来大烟台城市中心地位！ 发现烟台经济新的增长点 一、飞速发展的烟台经济 烟台作为中国首批14个沿海开放城市之一，近年来全市经济社会发展迅速， 2007年，全市实现生产总值2878.97亿元，人均生产总值达到6057美元，在山东省仅次于青岛，在全国各大中城市GDP的排名中位列第19位，在全国“城市综合实力50强”中列第30位。服务业实现增加值884.15亿元，年均增长15.4%；社会消费品零售额完成829.7亿元，年均增长达到16.5%。 二、严重滞后的商业现状 城市发展与商业设施反差巨大。与快速发展的城市经济和巨大的消费能力相对的是落后的商业设施，形成了巨大的反差。烟台市在经济总量、人文环境、居民生活习惯等各方面与周边青岛市、大连市具有相似性，但在商业发展上却相对落后。 过多依赖芝罘区商业中心，区域分布严重失衡。随着城市化进程的的不断扩大，大量的人口已经开始向东转移，再加上原有的南大街商圈和青年路商圈商业业态落后，设施老化，无专门停车场，发展空间受到严重制约，而未来城市中心的莱山区还没有形成能代表城市形象的大型商业综合体，烟台市商业布局严重失衡。 缺乏顶级商业形态，整体水平落后于世界发展潮流。烟台市现有商业包括批发市场、百货、专业市场、社区商业等形式，形态落后、业态单一，难以满足烟台人民越来越高的消费需要！至今没有一个可以支撑城市经济发展的国际化、现代化的大型商业物业来满足人民的消费需要！这不仅影响了居民的生活水平也严重制约了一个城市的对外形象 三、城市发展呼唤新的商业中