2003-2007年成都土地市场分析.doc

成都市五城区经营性土地供应市场对房地产市场影响 目 录 一、 2003-2006近三年经营性土地交易情况分析 2 1、 招拍挂土地总体交易情况 2 1）住宅用地交易情况分析 3 2）商业用地交易情况分析 5 3）商住用地交易情况分析 6 4）小结 7 2、 土地交易区域分布情况分析 8 1）城东区域土地交易情况分析 8 2）城南区域土地交易情况分析 9 3）城西区域土地交易情况分析 10 4）城北区域土地交易情况分析 11 5）城中区域土地交易情况分析 12 6）小结 13 3、 交易特征分析 14 1）土地交易价格分析 14 2）成交土地用途构成分析 15 3）宗地规模分析 15 4）热点板块分析 16 5）小结 17 二、 2003-2006年四年招拍挂土地开发情况 18 1、 近四年土地开发情况分析 18 1）住宅市场开发情况分析 18 2）商业市场开发情况分析 20 3）小结 21 2、 近四年土地市场特征 21 3、 对市场过去及未来发展观点 22 三、 未来三年房地产市场预测 23 1、 2003-2006年五城区房地产市场状况 23 1）2003-2006年五城区商品房供销情况 23 2）2003-2006年五城区商品住宅供销情况 24 3）2003-2006年五城区商业物业供销情况 24 4）2003-2006年五城区商品房市场供销比例分析 25 5）小结 26 2、 未来房地产市场开发情况 26 1）未来商品房市场供销情况预测 26 1）土地供应预测 29 2）小结 30 3、 土地供应市场对房地产市场影响 30 2003-2006近三年经营性土地交易情况分析 招拍挂土地总体交易情况 2003年至2006年，成都市主城区通过招拍挂交易土地241宗共计17087.31亩（16㎡）。其中，2003年交易土地44宗共计1815.55亩；2004年交易土地50宗共计4960.95亩；2005年交易土地61宗共计3840.50亩；2006年交易土地86宗共计6470.31亩。总交易金额为367.55亿元，平均交易单价为215.1万元/亩；单宗土地规模为70.9亩，其中单宗土地最大规模为1811亩。 数据来源：成都市国土局 从最近4年的土地成交量来看，06年的土地市场需求比较旺盛，土地交易量大大高于前3年，近2年成都房地产市场的快速发展吸引了众多外来开发商的眼光，加上由人民币升值带来的大量外资企业，使得06年的土地交易量大大增加，其中深圳华侨城集团通过挂牌在国宾片区购得1宗3055亩超大规模宗地更是创下了成都通过招牌挂出让土地的纪录。从成交金额的走势来看，近4年的土地成交金额呈跳跃增长的趋势，06年主城区土地交易金额达到了177.65亿元，较05年增长了约75%，更是03年土地交易金额的9.06倍。成都土地市场的飞速发展反映出开发商对成都房地产市场抱有良好预期和持续高速发展的信心。 1）住宅用地交易情况分析 2003年至2006年成都主城区共交易住宅土地50.25宗，共计5858.26亩。其中03年住宅用地成交15宗，共350.76亩；04年交易26宗，共3847.51亩；05年成交3宗住宅用地，面积为98.68亩；06年成交6.25宗住宅用地，共计1561.31亩。 数据来源：成都市国土局 04年和06年的住宅用地的成交量较大，其中04年的成交了26宗住宅用地，面积达到了3847.51亩，占到了04年全年成交土地面积的77.56%，是03年住宅用地交易量的11倍。而06年住宅用地1561.31亩的成交量虽然比04年低了不少，但其中有一地块面积达到了964.17亩，单宗土地面积比较大，将对今后的住宅供应量带来一定的影响。 数据来源：成都市国土局 04年和06年由于住宅用地交易面积较大，因此成交的金额较多；而从交易的单价来看， 05年的交易单价最高，达到了199.56万元/亩，是03年的2.36倍；并且由于06年成交的住宅用地中单宗规模达到964.17亩的地块成交价仅为60万元/亩，使得05年住宅用地的成交单价高于06年。总体来看，虽然有小的波动，但03年至06年住宅用地成交单价仍然呈现出比较明显的上涨趋势。 2）商业用地交易情况分析 数据来源：成都市国土局 近4年来商业用地的交易量呈现持续上涨的趋势，其中06年商业用地的成交量最多，共有15.5宗地成交，面积达到了1872.69亩，虽然其中有一个规模达到1200亩的地块为主题公园及商业配套用地，但其余的商业用地成交量仍然远远高于前3年的成交量，这将对今后几年商业物业的供应量带来影响。而从商业用地成交的区域来看，继05年南3环以外的城南副中心区