上海商业房地产发展的暖风.doc

上海商业房地产发展的暖风 必心 在人们都关心当前宏观经济发展形势和关注上海房地产未来走势之际，市政府办公厅日前出台了市财政局等五部门“关于推进经济发展方式转变与产业结构调整的若干政策意见”的文件。这一文件的出台，如同在经济领域和商业房地产发展中吹来的暖风，给了业界对上海经济形势信心判断和商业房地产发展利好预期，如何利用这一机会推进上海商业房地产的发展，是本文关注的重点。 首先，上海经济发展方式转变与产业结构调整对商业房地产有着巨大的市场需求。文件涉及的十四条政策中，许多政策对商业房地产有着具体的发展要求。包括：总部经济发展对市中心区和相关区域的楼宇经济要求；城市中心城区现代服务业发展对零星工业厂房和旧式里弄的改造与利用；产业服务业发展对郊区工业区和厂房的改造需求；会展服务业发展对会展场所和贸易场地的需求；现代物流产业的发展对商业和仓储的需求。此外，金融业的发展也会使上海商业房地产的抵押、收益权质押等融资功能得到发挥。 总之，上海大力发展现代服务业，需要通过商业楼宇等空间发展才能满足。同时，上海房地产已经具有从增量发展转向存量发展的趋势，也需要通过商业不动产的开发和改造适应上海产业结构调整的要求。因此，上海商业房地产将面对大量的市场数量和品质的需求。 其次，上海商业房地产有着巨大的发展空间。商业房地产具有狭义和广义之分，从狭义上看，商业房地产只是指商业零售和批发等商品流通活动所需要的房地产，目前占上海存量房地产面积的7%左右；从广义上看，商业房地产将包括除了住宅和公共建筑以外的所有商业化活动所需要的房地产，这类房屋的建筑面积占上海存量房地产面积的20%以上。由于市场经济条件下的商业日趋多元化和多样化、综合性和复杂性，各种产业形态已经很难非常确切地界定划分，因此，商业房地产的界定也会越来越模糊。 上海商业房地产的发展不仅仅在空间面积上，更多在于其所承载的产业形态上，一般而言，商业房地产的价值蕴藏在其服务的产业功能价值中。随着上海人均GDP的不断增加，在产业结构调整中，产业增加值也在不断提高，增加值的一个组成部分就是房屋（场所）租金或者房屋折旧，对于房地产商就是租金或者物业收益的提升。 在具体产业形态上，从工业制造业到产业服务业的提升，包括研发产业和创意产业等提升，均可以给商业房地产带来新的机会，如创意园区和楼宇的改造和建设等。同时，就狭义的商业来说，新型的商业模式也在对房地产提出要求，如商业广场、连锁经营店或专卖店、大卖场和仓储式商场等都是商业与商业房地产有机结合，共同发展的智慧结晶。 第三，商业房地产将成为上海房地产市场的新增长点。目前上海的房地产市场主要是由住房市场所主导的，商业房地产建设除了市中心区域部分项目外，主要还是围绕居民区建设的商业配套项目进行的。由于历史的原因，上海商业房地产存在着空间布局不均衡、功能不均衡和服务水平不均衡等问题，商业楼宇的价值也因为商业态的不同而不同。这也是商业房地产未来发展的利益所在。 商业房地产开发可以从三个方面着手。一是新兴商业房地产的开发具有后发优势，新开发的项目可以根据本地块的发展需要进行商业策划，高起点规划设计，获取发展利益；二是中心城区和部分郊区的商业地块改造具有土地级差价值提升优势，通过整个街坊和地块的房屋改造，进行功能调整，可以获得巨大的土地级差利益；三是商业楼宇的功能调整对于楼宇资产价值提升有着重要的意义。对于烂尾楼和低档的商业楼宇，可进行产权改造和业态再造，通过创新和管理，形成新的商业形态。 上海商业楼宇开发具有房地产资源优势和产业优势。房地产资源优势主要表现在目前在旧区改造和产业调整中，大量存量土地和房屋资源可以进行再开发和重新利用，同时，多数房产公司也积累了相关经验和商业关联关系。 商业房地产的发展也会提升相关区域的住房市场价值。从房地产市场看，商业地块和商业楼宇的发展可以带动社区就业和人气集聚，也可以为本区域提供商业服务，进而提升本地区的房地产价格和价值，形成商业房地产和住房市场的良性互动局面。这一状况在中心城周边地区和郊区卫星城的体现更加显著。 总之，商业房地产发展挑战与机遇并存。商业房地产发展的挑战来自于：一是融资难度大，在商业房地产的开发中，相对于住房开发，对资金的需求量更大，周转速度相对较慢，因此需要得到金融机构的支持和融资手段的创新；二是产业环境条件弱，商业房地产的中介服务机构数量少，经验不够。商业房地产开发和改造中需要社会中介机构的服务支持，如产业策划、物业策划、规划设计、产权转让中介等，上海的商业房地产领域中，中介服务性机构数量少、规模小、经验少，需要大力发展；三是政府政策扶持力度不够，目前还没有相关的房地产配套政策。 创新是上海商业房地产发展的必由之路。期望上海商业房地产借经济发展方式和转变产业调整东风，通过理论创新和实践突破、研究先行和工作探索，得到发