东皇长春地块发展计划书.docVIP

东皇地产长春地块发展建议 东皇房地产开发有限公司： 承蒙信任，我司非常荣幸地提交东皇长吉南线地块项目的发展建议，供贵司开发时使用。本发展建议是根据我司基础数据库中的基本市场调研资料，并结合我司5年多的一线实际规划与销售经验而完成。 以我司之经验，本项目的发展核心在于准确的产品、建筑与功能定位，应该说，这是项目得以立项的关键点，由于项目地理位置比较偏远，因此此次发展原点在于项目个体产品要有所突破，以解决未来销售中的需求替代问题，在此次方案中首次提出产品以立体空间的变化来替代传统的平面布局，其次在于项目的经济效益，这是促进项目成功的利益点；而项目后期销售中的项目包装与销售推广，将是保证项目最终能够成功的保障点。 与其他经济行为一样，本项目的投资也是具备一定的风险，此发展计划目的为降低项目开发风险、提高项目经济效益、保障项目在合理的去化速度的前提下，尽量放大项目的利润率。 由于时间和资料的限制，未必能将项目的实际情况与市场情况全面考虑在内，我司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致开发成功之目的。 专此送达，敬祝商祺！ 集美组/2007年月日外立面参考图 一、概论 1、项目建设规模 1.1、项目简介 （1）、项目名称：（暂命名）； （2）、项目基本经济技术指标： A、地块位置：项目地理位置位于长春经济技术开发区东七路以东，武汉路以南，长吉南线以西，闵行路以北地面积平方米元突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富 二、项目功能与建筑定位 1、项目功能定位 1.1、各区的功能定位 住宅部分 序号 建筑形式 层数 高度 单元数量 总户数 建筑面积 功能定位 1 高层 17 55 1梯3户 816 58012 居住及投资 2 小高层 11 34 1梯3户 891 63344 合 计 1707 121356 商业部分 序号 建筑形式 层数 层高 单位面积 总户数 建筑面积 功能定位 1 临街做二层裙楼 2 9 240 112 26921 群楼门市主要为小区做服务配套 车库部分 序号 名称 单体建筑面积 个数 总建筑面积 备注 1 车库（位） 42.86 700 30000 总 计 700 30000 1.3、定位依据 （1）、长春小户型楼盘调研表 序号 项目名称 区域 均价 户型 项目概况 销售情况 1 宜家公寓 朝阳 5000 38㎡-77㎡ 宜家国际公寓占地面积1.1公顷，总建筑面积3.5万平方米，由五层裙楼和两栋二十层点式楼组成，其中1—4层是为餐饮娱乐业量身订做的商业门市，6—20层为精装修小户型商务公寓。总占地面积:280000平方米 总建筑面积:400000平方米 首期260多套房源，已有500多人明确购买意向。40㎡-60㎡今年万晟现代城将开盘发售一期产品，预计住宅约400套，商住公寓约1000套，住宅57.3㎡(两室一厅)-117.6㎡(三室两厅)、商套37㎡-60.98㎡、写字间40.28㎡-167.05㎡、门市45.23㎡-520㎡。㎡40㎡-0㎡㎡㎡0㎡-0㎡㎡㎡ 2.2、个体产品定位 从市场情况看，现实需求对个体产品的户型要求主要是两房,而一房为长春的畅销产品，消化速度较快（从湖畔诚品、万晟第一区与天茂城中央的销售速度能够得到证实），结合目标客户的消费档次差异，建议将项目个体产品的建筑户型定位于：一房一厅一卫及两房一厅一卫为主力户型的投资户型，在产品首次提出立体空间差1.2米的错层户型，建议主力户型以49-78平方米为主，建单套户型的建筑面积控制在78.5平方米以下，总价控制在30万以内；如下图： 2.3、项目景观 景观设计宁静且有韵味，丰富但不累赘，竖线条和纵向大室内多采取简约现代元素的运用，增添建筑的高耸之气和精致的细部设计。 2.4、商业部分 属于经济技术开发区东部，为传统郊区，经近几年区域的发展，新经济产业和工业已相对集中，但生活配套不完善，从项目发展眼光看，未来二年项目武汉路及闵行路开通后，其商业价值将非常大，因此在临武汉路及闽行路要预留商业门市，规划开间8米，进深15米，二层商业门市，单体建筑面积240平方米的商业门市. 2.5、停车场建议 （1）、充分利用高层与小高层之间大面积的地下空间，建议将项目地下做成地下车库（位）； （2）、入口：长吉南线的公路，车流不大，项目地仅有长吉南线一侧为主要交通干道，建议临长吉南线做小区的形象主入口，其它临路都设有入口（详见规划图） 三、开发建议及销售保障 1、开发建议 1