迪赛2009宁波恒元置业B4-6地块项目营销策划沟通案.ppt

1、项目基本情况 2、住宅产品梳理 3、挑高soho产品梳理 4、平层soho产品梳理 4、配套价值： 项目紧邻嘉裕大酒店，高端酒店给项目提升项目的高端形象； 自身商业尤其是酒店的相关配套，成为项目区别于其他项目的特质。 1、3000余㎡的裙楼商业配套 2、恒元大酒店的酒店式配套，（个性、时尚）其中有健身中心、餐饮。 重点个案分析----雅戈尔锦绣东城 未来区域住宅竞争情况 二、东部板块公寓市场表现 70年产权公寓、soho部分的项目定位 定位依据： 项目的客户定位： 屋顶系统 采用多达11层的屋顶生态科技，屋顶绿色，免维护。消除了“水泥森林”热岛效应，降低粉尘和噪音污染，促进了气候循环，为动物植物提供栖息地。 智能总线系统 把家里所有的电器控制系统集成到EIB 欧洲总线，实现随心控制，全面提升生活品质。 外墙外保温系统 多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温，隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自洁长效。 屋面排水系统 虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；排水管道自洁，耐腐蚀，无热变，节省空间，管材甚少。 购房签约流程 ① 客户通知 电话约定签约时间―→ ② 核对买受人身份 携带身份证等、咨询购房相关事项（签约接待台）―→ ③ 客户缴款指定银行付款―→ ④ 签定预定协议书 凭缴款单（签约接待台）―→ ⑤ 协议复核、开具收款收据（销控台、财务台）―→ ⑥ 协议盖章、编车位顺号 （销控台）―→ ⑦ 领取协议、收据 （销控台）―→ ⑧ 按揭咨询 仅限按揭付款客户（按揭咨询区）―→ ⑨ 签定购房合同 凭预定协议书、缴交首期余款（签约接待台） ―→ ⑩ 提交按揭资料、领取合同 （销控台）―→ 合同履行 谢谢聆听！ 9万㎡ 华翔项目 4万㎡ 环球C1-2地块 10万㎡ 兴普B4地块 192套 福明家园二期 461套 凤凰水岸 住宅 2011年 2010年下半年 2010年上半年 1.6万㎡ 凤凰水岸 540套 梵高E筑 5.7万㎡ 华翔项目 236套 名汇东方 5万㎡ 皇冠三期 372套 翡翠湾 公寓 通过梳理，我们发现2010年推出量相对少于2011年，竞争相对较少，市场空间对本案的推出有利。综合项目的工程进度预测，我们建议本项目于2010年下半年入市。 市场竞争相对小 建议2010年下半年推盘，与兴普B4地块、环球C1-2地块、华翔项目等开盘形成时间差，提前入市,抢占先机。 开盘时间 2010年9-10月 开盘时间 2010年5月-8月 蓄势期 时间周期 销售阶段 开盘时间的选择—2010年9-10月开盘 推盘策略 首推70年产权公寓， 快速回笼资金，再推挑高SOHO，最后推出平层SOHO！ 策略一：基于快速回笼资金的考虑！ （70年产权公寓提前推出，可以避免与兴普项目直面竞争，出现客户分流现象；该产品售价高，可以达到快速回笼资金的目的） 1、SOHO公寓产品在2011年的市场压力相对较大； 2、项目利润无法最大化。 弊 1、以70年产权公寓产品打开市场，吸引客户，实现快速回笼资金； 2、70年产权公寓可避免与兴普等项目直面竞争。 利 策略二：基于利润最大化的考虑！ （ 先行推出SOHO，以低开高走策略占领市场，同时也避免2011年的市场竞争；70年产权公寓本身具备稀缺性，2011年下半年兴普地块的推出，必然对项目的价格有较大的提升，该类产品体量多于SOHO，可以使得利润最大化。） 首推平层SOHO ， 再推挑高SOHO，最后推出70年产权公寓 1、与兴普地块直面竞争，存在风险；本项目产品具有一定的差异性。 弊 1、SOHO推出，印证项目的服务式公寓形象定位，低价入市，低开高走，对客户的吸引大； 2、SOHO在入市时市场空白，竞争压力小，便于实现快速销售； 3、住宅在2011年推出，价格上有兴普地块的支撑，可实现利润最大化； 4、同片区多个项目上市，利于提升区域影响，增强区域对客户的吸引力； 5、东部新城建设的推进，周边配套不断完善，客户的区域认知感不断增强。 利 权衡两个方案的利弊，我司建议方案二的推盘策略！ 首推平层SOHO ， 再推挑高SOHO，最后推出70年产权公寓 2010年12月 2011年11月 开盘 2010年10月 开盘 2011年5月 推盘节奏 开盘 开盘 第三批 第二批 第一批 第四批 4455万 8910万 100% 2万/㎡ 4455㎡ 挑高 SOHO 2010年12月 第二批 5个月 资金回笼额 5个月 销售额 5个月 销售率 静态 价格 推出量 推出产品 推出时间 推出批次 39378万 （含前期放贷部分） 33638万 100% 2.2万/㎡ 15290㎡ 70年产权 公寓 2011年5月 第三批 5个月 资金回笼额 5个月 销售额 5个月 销售率 静态 价格 推出量 推出产品 推出时间 推