策源2010上海刚泰人民路项目营销企划提报.ppt

新城市中心论 国际居住观 合作对象： 众多五星级高档酒店 高档酒店的销售网络 合作形式 酒店高级套房内内放置个案DM 利用酒店”客户资源进行短信发放、DM邮寄等手段来获取客户 合作目的： 利用酒店丰富的门店资源及客户会资源来增加客户渠道 高端酒店合作 例 与金融机构合作 合作对象： 金融机构的理财部门 银行的大客户部门 合作形式 银行卡高端客户账单的寄送 理财机构的房地产推荐 合作目的： 金融机构的高端客户有大量的资金，是本案的目标客户 例 圈内效应，业界领袖代言 得业内人士者得天下 1、专职接待大使——对于同行参观考察，有专人接待，避免销售人员出现消极情绪，影响业内口碑。 2、业内聚会——在开盘前，提前聚焦业内人士，引发业内焦点，形成市场关注。 例 理念的“跨界” 为客户传递项目优势 D 企划概念提升 案名、LOGO 广告总精神 企划演绎 天空是蔚蓝的，梦想也是 …… 人类永远在追求 与 存在 体验 这种追求与体验， 创造了人类在文化纬度上的自信与时尚，它是一种真正的精神高度。 因为追求光明，爱迪生发明电灯，征服黑夜，照亮世界 因为追求动力，瓦特发明蒸汽机，引发工业革命，推动社会发展 因为追求天空，莱特兄弟发明飞机，人类从此插上翅膀 追求，是永恒的期盼与畅想，让人类文明变的饱满而丰富 心之实 双会所概念：公寓、别墅分开享用 公寓会所以养生为主题：SPA中心、保健理疗、药膳中心、健身中心 （约300-500平米） 业主经过一天的奋斗，需要缓解白日的疲劳，同时社区的一些老年人也需要养生休闲的场所。建议引进一些养生理疗中心，SPA桑拿中心等。 * 私家宴请 商业会晤 艺术展览 1 2 3 主要功能： 以私家宴请形成人文雅宴高档场所，作为社区群体聚所 次要功能： 包括新闻发布、会议等高档宴会功能形成高尚社交平台 辅助功能： 以艺术展览馆，展示代理艺术作品等 别墅以打造俱乐部主要亮点配置：“将跨界发挥到极致” 可举办各类酒会、派对、文化艺术展示交流、新品发布等 心之实 私家宴请-人文雅宴，以正餐厅、高档商务型餐饮为主 功能描述： 这个圈子里的人需要一个城外之城来让自己完全隐私而又体现尊贵地与自己的朋友、家人、事业伙伴交往生活。 蒙古帐篷包间 酒廊餐厅 贝壳吊顶灯具 心之实 艺术收藏展览-私人艺术展览品鉴 阿里巴巴的宝藏 功能描述： 收藏的不是珍珠、玛瑙、砗磲、钻石， 而是今天的中国人关于世与界的想象 心之实 新品发布-以高档品牌新产品发布会以及酒会派对，如手表、高档成衣等 功能描述： 这是一个到处闪耀着顶级设计师的空间，除去那些为会所量身订做的家具，间或你会发现以往在设计类书籍或网站上出现的经典设计就在身边……给你一个惊叹号 心之实 物业管理——邀请具有国外物业管理经验的公司，作为物业顾问，此象征着时尚、高贵和完美高效服务，是高端奢华的国际服务标准，为许多国际高端人士向往。 个性化的服务标准： 在售楼时就提供同标准服务，奠定项目品质基础。 服务型国际社区理念 心之实 行为的“跨界” 强而有效的执行力 C 营销实现 销售策略 行销策略 定价组成 公寓 价格建议 同类个案不同产品价差 独立别墅 价格建议 价格策略 全装修公寓 价格建议 +装修标准 价格策略 本案价格推算： 本案均价=以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目B参考定价×B权重=16240.02元/㎡ （注：A项目权重取55%，B项目权重取45%） 市场比较法—公寓 公寓静态价格基础：16000元/㎡ 06年公寓产品价格增幅：11.2% 07年公寓产品价格增幅：28.8% 08年公寓产品价格增幅：8.15% 09年公寓产品价格增幅：38.7% 设置权重：06年为13%，07年为20%， 08年为35%， 09年为32% 11.2%*20%+28.8%*20%+8.15%*40%+38.7%*20%=19% 采用全市公寓价格涨幅，同时考虑到08年也处于宏观调控影响年，因此将08年的价格增幅作为预估主要参数 未来1年项目公寓涨幅的审慎预估：10-19% 价格策略 价格浮动段—公寓 公寓修正建议价格：18000-20000元/㎡ 精装修公寓建议价格：21000-25000元/㎡ +3000－5000元/㎡装修标准 装修标准每批递增，让价格形成梯次递增 价格策略 不同产品价差—类独栋别墅 1：2-2.4 25000-32000 双拼 南瑞别墅 / 12000-13000 小高层 艺泰安邦 1：2.3-2.5 28000-30000 独栋 莱茵美墅 35000-40000 价格 1：2.9-3.3 独栋 古北香堤岭 价差比 类型 项目名称 参考项目周边个案的公寓和独立、双拼的差价综合考虑： 将2.0-2.1设为价差比 本项目类独栋别墅建议价格