2006年深圳市中航龙华项目前期报告上.pptVIP

【二线扩展区】 【二线扩展区 客户分流图】 中端：阳光新境园 高端：？？？ 顶端： 圣·莫利斯 中高端：金地·梅陇镇、七里香榭 春华四季园 与其同竞争项目短兵相接，不如另辟蹊径， 率先占位，抢占高端市场！！！ 二线扩展区高端市场明显缺位。 【第四部分 地块自身素质分析】 因 地 制 宜 二线扩展区 项目位置 4.0 容积率 72005.00㎡ 商业建筑面积 172678.00㎡ 住宅建筑面积 246683㎡ 总建筑面积 61671㎡ 占地面积 项目容积率相对较高； 商业面积比重相对较大。 【项目概况】 本项目地块位于龙华街道办内的二线扩展区，规划中人民路与上塘路交汇处东侧。 二线扩展区 【地块位置】 按照市政府的梅林——布吉段北移的规划，二线扩展区由和平路以南、布龙公路、梅龙公路、梅林检查站围合而成。 东至 北至 西至 南至 “七里香榭”（在建） 空地 住宅区 空地、厂房 【项目四至】 本地块 * 中管网房地产频道 第一部分 营销环境分析 第二部分 片区客户变化分析 第三部分 竞争项目深度解析 第四部分 项目自身素质分析 第五部分 项目定位 中航龙华项目前期报告 市 场 之 变 【第一部分 营销环境分析】 深圳市总体规划（1995-2010）：龙华功能定位为 “市级生活性辅助区和区域性物流中心”； 最新“龙华城市化进程”的实质性推进； 龙华“二线扩展区”各项工作的具体实施。 【规划之变】 中部组团 【交通之变】 强大的立体交通网络布局，将极大的提升及挖掘区域房地产市场的发展。 建设中福龙路 规划中四号地铁 建设中梅龙大道 梅观高速 机荷高速 南坪快速 布龙路 梅林关口 规划中龙华火车站 【房地产市场之变——供求与价格】 目前区域房地产供需发展平稳，但随着良好的发展规划， 前景不可限量； 住宅价格不断攀升，2005的均价上升至5059元/㎡， 同比增长20%； 【06－07年】 品牌进驻 集约开发 供应增加 竞争加剧 06年中 9.7 城投七里香榭 06年中 2 世纪春城4期 06年中 7.6 阳光新境园 06年初 8．66 龙华西区北侧 万众城项目 龙华西区:8.66万㎡ 06年中 30 坂田 信义项目 06年底 31 坂田民治（两个） 万科项目 坂田片区:60万㎡ 06年初 10 民治村 潜龙华城二期 06年初 16 梅林关口 深业龙华项目 06年中 50 滢水山庄旁 深业项目 06年初 16 梅林关口 星河·丹堤 关口区：92万㎡ 06年底 14 龙华人民南路 泰华金荣泰项目 06年中 13 和平路 源发乐景花园 06年初 6 龙观路 劲力·城市明珠三期 06年中 60 民治大道与布龙公路交汇处 汇馨项目 07年初 20 绵绣江南东侧 大新城花园 06年中 20 人民南 桑达项目 龙华中心区：133万㎡ 06年中 27.3 二线扩展区 龙华兴创业项目 06年初 42 布龙路南、梅龙路东 金地梅龙镇 06年底 63 二线扩展区 祥泰项目 06年中 20 二线扩展区 榕江项目 二线扩展区：171.6万㎡ 预测推出时间 供应量（万㎡） 位置 项目 二线扩展区： 172万㎡ 坂雪岗：60万㎡ 龙华中心区：133万㎡ 关口区：92万㎡ 龙华西区：8.6万㎡ 【房地产市场之变——06-07供应】 【房地产市场之变——面积区间】 1房面积基本持平 2－4房面积逐步加大 【龙华市场小结——发展趋势】 众多利好接踵而至，使龙华房地产整体水平大跨步提高，置业热潮一浪高于一浪。 宏观环境 供求与价格 市场发展空间大，价格不断上升; 供应量大,竞争加剧 面积区间 一房基本持平，两房至四房面积加大 品牌发展商的进入，使产品品质、区域形象不断提升 市政和交通的规划和建设加快龙华城市化发展 品牌云集 按照市政府的梅林——布吉段北移的规划，二线扩展区由和平路以南、布龙公路、梅龙公路、梅林检查站围合而成。 功能定位及建设目标为：“福田中心区二十一世纪高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区”，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。 【二线扩展区——定位】 深圳的CLD CLD是英文CentralLivingDistrict的缩写。意即中央生活区。CLD是在一个大型城市中，在总体规划引导下，由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，处于城市居住中心地带，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。 【二线扩展区——规划】 在深圳市首次运用“管理规划”的做法，将研究、规划、设计、管理、实施有层次地结合起来，保证规划的