2009安达市御景豪庭二期策划方案.ppt

御景豪庭二期策划方案 第一部分 宏观经济分析 一、安达市宏观经济 近5年来，安达市立足经济社会发展优势，以哈大齐工业走廊安达综合开发区为平台，举全市之力推动经济社会加快发展。这个市连续3年进入全省“十强县”，先后被评为“全国最具投资潜力中小城市百强”、“全国最具区域带动力中小城市百强”、“全国中小城市科学发展百强”。2009年，全市GDP实现147亿元，财政收入突破11亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别实现11580元和5964.1元。 从今年到2020年，安达市计划投入1000亿元建设现代产业园工程，打造现代生态产业园；将建设以发展油气化工为主体的工业产出千亿元工程，打造“石化之城”。通过“双千亿工程”牵动，使安达成为哈大齐工业走廊的产业集聚和服务先导区、对俄经济贸易合作重要的桥头堡和枢纽站、全国城乡一体化可持续发展的农牧旅游和生态宜居示范区，争当全省高速增长的排头兵和全国更好更快发展的示范市。 一、安达房产市场总体环境分析 4、产品形式变化 目前安达市场上产品主要以多层为主，产品外立面以及户型格局的设计水平越来越高，09年高层产品比较稀少，但2010年高层产品逐步增多。但由于价格普遍高于多层，且消费者对高层认知不足，因此大多数人还是比较认可多层。经过走访本地居民，中老年人对高层产品兴趣不太大，而年轻人开始尝试接受高层产品。 一、本项目概况 1、位置： 本项目在汗牛路、北衡街、金牛路和牛街的围合区域靠北衡街。 2、数据： 总占地面积11407.74平米,总建筑面积39646平米，容积率3.48，住宅23895平米，商服15562平米。4栋多层和4栋高层及商服。 本项目总结及问题解决方案 本项目LOFT产品虽然在安达是首创，但其他楼盘同样会分流我们的客源，不可轻视。虽然在安达的次繁华中心地段，但是没有规模、景观等优势。那么在宣传时，可通过放大优势、转劣势为优势和正确的差异化定位得以解决。 1、利用本区域大力度改造、开创新城的机会，借势吸引关注，打造安达最精美楼盘。 2、把本项目的地段、配套优势进行放大。 3、借助御景豪庭一期的优势，增强本项目的影响力。 4、把酒店和会所的优势利用起来，提升居住生活的品质。 5、把清新、高雅的外立面、地面景观、空中景观组合、人车分流设计等优势作为细节优势进行推广。 第四部分 项目定位 本项目地处繁华次中心地段，也是本项目的核心价值所在。这样的地段和其他位置相对较偏的项目相比，具有极大的优势。但本项目三面临街，周边吵闹，小区规模小，LOFT户型小，建筑密度大。 以上的项目的综合因素决定了项目为中端项目， 目标客群初步定位为中端人群。 但如果只是定位于此，就无法做出品质感，项目的形象无法有效提升，我们将错过市场的中高端客群，不利于项目快速去化。出于为甲方利益考虑，我们要在后期完成价格提升，但这也需要更好的产品形象支撑。 因此，我方需要通过一系列推广营销手段，将本案形象拔高，以中高端形象入市。 项目主题定位思考过程 从我们项目自身的综合条件来看，不能走纯高端路线，虽然本项目根据loft户型进行整体定位，能形成差异化，但难免其他项目还是会分流本项目的客源。所以根据LOFT进行定位时也要对市场上其他的项目定位进行分析，从而形成更有冲击力的差异化定位。 本案根据LOFT的核心要素”时尚、高度”进行主体定位，但是只靠“时尚、高度”进行定位，没有冲击力，所以我们要把LOFT核心要素与其他要素进行组合定位，形成差异化明显而且有冲击力的定位。但把LOFT核心要素与其他什么要素组合进行定位呢？ 安达市场普遍存在定位的“假、大、空”的弊病。国际化、荣耀、贵族、豪宅等皆不适合本案。 项目主题定位思考过程 锦江世纪定位成“领衔品质”、天佑国际定位成“二十一世纪高品位”、福城家园定位成“品质品味成就未来”、明珠逸景定位成“一线高档”，在这些品质较高的楼盘面前，我们靠“品质”要素与LOFT核心要素“时尚、高度”来组合定位也不适合本案。 项目主题定位思考过程 本项目附近的楼盘，隆美三期、圣世家园、圣禾园，都打出了精品的牌子。这些项目离我们较近，本案更不适合此定位。我们靠“精品”要素与LOFT核心要素“时尚、高度”来组合定位也不能形成差异化明显的定位。 我们小区有产权式酒店，可以宣传成酒店式服务社区。虽然这个主题较新，能吸引市场的眼球，但是酒店不是专门为业主服务的，也不是让业主免费使用的，而且也不能体现我们项目的核心价值，所以靠“酒店服务”要素与LOFT核心要素“时尚、高度”来组合定位不适合本案。 项目主题定位思考过程 润达学府苑定位成“引领高品位时尚生活”、融府上城定位成“时尚生活”、福城家园定位成“高尚外交场”、人和家园定位成“引领牛城居住新风尚”。时尚的调子被多个楼