凌峻2010年3月宁德宝信商业项目业态规划报告1.pptVIP

宁德宝信商业项目业态规划报告 凌峻地产（中国）有限公司 2010年3月 第一部分 战略与目标 战略 站在项目运营的角度，整体做旺项目是根本的出发点 站在区域运营的高度，项目运营与区域运营的双重结合 站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重 战略阐释： 目前宁德商业主要以百货、步行街和电器卖场为主。如以电器卖场为主导的新佳坡步行街商业街区，以步行街为主导的闽东大广场及八一五路商业街区，以低端百货为主导的南环路商业。 集中性的购物广场尚未成功出现，作为新兴的城市战略发展区域闽东大道中路，有将近1.3万平米商业面积的烂尾楼。本案的准确定位及后期经营是投资者和经营者最为关注的。 项目位于东侨商圈的中心位置，新老城区的交汇处，区域以及环境资源优势显著，交通便捷，约13万平米(除酒店和写字楼)的体量，无论从区域、规模和交通等各项指标本案均具备成为宁德商业领导者基础条件。所以强调整体做旺项目，强调业态合理布局带来的综合商业价值，强调社会效益与经济效益相融合，给予投资者更丰厚的回报、经营者更大的利润。 目标 闽东商业风向标 宁德首席一站式购物中心 持续引领宁德商业市场，同步于福州乃至海西地区 目标阐释： 1、完善城市功能，提高城市竞争力 　　项目的建成，将成为宁德商业融入海西的重要里程碑。宁德首席一站式购物中心，它将成为宁德的一个大配套工程，促成区域物业升值，促使整体城市功能更完善、更丰富，提升城市竞争力。 2、树立闽东商业标杆，划分宁德商业格局，引导新消费文化 在最具活力的区域，引入最具品牌的商家，划分最具有生命力的业态，以全新的一站式消费打造目前最有特色的商业风景线，重新划分商业格局，持续引领宁德商业市场，同步于福州乃至海西地区，变革消费方式。 3、成为宁德的城市名片 　 通过景观与建筑的有机结合，通过宁德新兴高消费群体的有力支撑引入品牌商家，成为宁德城市的名片。 第二部分 项目定位 项目所在区域及周边商圈分析 项目所在的东侨区定位为未来的行政、居住、文化、教育中心，区位优势突出。 宁德市区商圈规模较小，均以单点的形式存在，没有形成强势的业态集中效应。项目所在区域闽东大道一带缺乏比较成熟的商圈，主要业态为建材、电器、茶叶店、银行、餐饮、娱乐及二手房中介等，由于目前新区入住率较低，人气较为缺乏，商圈仅是满足居民日常生活消费，业态相对不完善。 正在建设的金龙商贸广场与本项目将会在短期内形成区域最为核心的商圈，两者在业态及面向消费群体上可以互相补充、互相促动。长期而言项目凭借自身的各项条件，足以成为城市核心商业中心。 随着新兴社区的入住，人口的增多，以及城市交通路网的完善和基本城市配套的完备，项目也必将成为宁德的地标商业，将吸引宁德、闽东乃至海西的各界消费。 项目开发定位 打造城市核心 全方位商业地产 战略指导思想： 宁德市区核心 宁德地区核心 闽东核心 阐释： “步步为赢，核心扩散”，先以打造宁德市区核心为目的，并慢慢扩展到周边县市核心，进而辐射整个闽东地区，成为闽东商业核心。 商业巨擘 购物先锋 项目消费理念定位 引领宁德休闲购物新体验 属性定位——打造宁德首席购物休闲新标杆 业态定位——开创宁德复合休闲新天地 消费主张——引领休闲式消费新体验 阐释： 凸显个性消费，在其基本的社区服务功能满足基本生活需要外，核心在于呈现自由、随意、个性的消费方式，让人释放出压抑已久的潜意识生活形态，从而使项目在引导消费主张上与竞争项目形成差异。 特有的集中性、多元化的休闲消费项目成为人们一个欢乐的天堂。 体验型商业的视觉和功能设计： *