凌峻2010年3月宁德宝信商业项目业态规划报告2.pptVIP

* 项目功能定位 集购物/餐饮/娱乐/休闲/文教为一体的高尚商业中心 全方位满足不同人群、不同家庭、不同消费段、不同心理、不同档次的消费需求 阐释： 超越宁德乃至闽东地区所有的商业项目，打造一种具有更强辐射力和聚集力的现代化城市商业项目。 通过此定位，以未来新区居住人口为依托，建立宁德商业标杆，推动商业发展进程，使项目成为宁德商业发展的发动机，从而辐射到整个宁德地区，乃至闽东。 如此之功能定位也为未来项目提升为闽东地区商业中心预留发展空间。 购物、餐饮、娱乐、休闲等的完美结合 打造现代购物的7大消费平台 步行街：集中了国际国内一、二线商务正装、运动休闲服饰、童装、饰品、鞋帽，配合个别的特色餐饮、婚纱影楼，满足大众消费需求。 美食餐饮：与酒店配套的高档餐饮、集中式的主题餐饮和大型式餐饮，满足不同客层，不同消费时段的需求。 家电卖场：电器卖场，满足消费者家居生活需要。 IT数码：电子类成品和配件的专业商场填补了市场的空白，为消费者提供了高科技数码产品的购买和体验场所。 文教动漫：各类培训机构、电玩、玩具专卖及影像制品等，为儿童、时尚青年一族提供娱乐放松的一站式消费点。 娱乐休闲：溜冰场、自助KTV、影城、桑拿城、足浴、养生馆、SPA共同组成，打造宁德最为集中、规模最大的的休闲生活中心点。 品牌购物：品牌百货、品牌超市，共同组成品牌购物中心区，多品牌形成合力，将商业影响力辐射更广的区域。 项目功能定位 第三部分 业态定位规划 项目业态规划原则 住宅和商业的合理分区和搭配：在先期开发的9#楼，利好良好的展示面，引进高档次的业态，拔高项目的整体商业形象。主要考虑各种电讯、银行和证券等VIP客户接待中心，国内外一线的品牌服饰专卖、高档次的餐厅、茶馆以及高级SPA会所等噪音小、对周围居民影响小的静业态；将娱乐、大型餐饮等噪音较大的业态放置于形象展示面较好的后期开发的集中性商业中，从而使动业态和静业态合理分布。 集中和分散相结合：在重要的节点和各大核心区域布置集中式的商业业态，其他临街商业根据实际情况分散布置各类业态。 不同业态功能互补：各大业态之间实现交叉分布，做到功能互补。 各种业态的比例关系合理及与周边业态的差异化定位：同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争?。 动静结合，内外兼备 动静：恰当把握商业和居住的关系，在商业不影响居住功能的前提下，尽可能使商业促进住宅价值，因此适宜于社区内部的静业态和适宜于区域的动业态应相互结合。 内外：既有社区内部配套商业，又有向外辐射的区域商业。配套商业注重生活服务及配套功能，区域商业以吸引外来消费人群的品牌主力店为主。 具有一定目的性消费和差异化的整体商业形态 目的性：在别处无法满足的独有业态、环境及服务管理模式，如规模特有、业态特有、氛围特有等。 特色化和差异化：在新业态引进上注重特色化和差异化，以鲜明的个性满足距离项目较远的消费需求。 项目业态规划 以项目整体做旺和各区域商业价值最大化为原则，打造多核心业态格局 通过在项目的各大区域分别规划不同种类的主力核心业态如：大型百货、超市、国内外品牌服饰专卖、家电卖场、电影院、KTV、娱乐休闲业态、餐饮和文教等吸引并带动整体项目的人气，并在外围树立项目地标性的领导者地位和核心的形象展示，辐射并引领区域外消费。 在核心业态的带动下，使得每个区域都具备相应的亮点，由外及里带动整个项目的所有门店的人气，使所有商铺的价值最大化。 于此同时规划种类丰富的休闲特色餐饮、KTV、电影城、溜冰场、电玩、文教配套等目的性的消费业态，增加了客户在项目逗留时间，从而带动了其他业态的消费。 在裙楼部分设置社区配套商业，满足业主生活、大众化的居家社区型消费需要。 项目业态规划 业态：百货、超市、步行街、餐饮、休闲娱乐、文教服务等全方位业态组合。 业态：餐饮、娱乐作为两大主力。 品类：大型餐饮、休闲特色餐饮、影城、电玩城、自助KTV、溜冰场 服务：美容、纤体、美甲、美发、教育、医疗、银行和电信等。 品牌（包括但不仅限于）：麦当劳、潮港城、金逸、好乐迪、苏宁…… 品类：百货、服饰旗舰、主力餐饮、家电卖场、品牌影城和KTV 娱乐、餐饮吸引并留住客群，增加趣味和体验，有效增加其他商业消费机会。 超市、百货和卖场等主力店吸引人流，体现经营特色和强化商业形象。 聚客效应： 个别业态、品类、服务必须尽可 能快地形成足够的忠实客户群体 和足够的逗留时间 全业态、全客层： 涵盖各种业态、品类、品牌和服 务，达到了尽善尽美、无微不至 的程度 领头羊效应(标杆)： 个别品类、品牌对部分零售品牌 商起到鼓舞力和带动力 互补共享： 收益、客流、商业形象等多因素 之间的平衡，以及目标消费与非 目标消费之间的平衡 商业规划方面，将百货作为购物中心的一个组成部分，起到标志性作用。 物业规划方面，各楼座、各楼层形