临沂万兴都国际商业公园商业策划方案2.pptVIP

* * 万兴都国际商业公园商业策划方案 万兴都国际商业公园招商执行方案 Ⅰ. 市场调研—临沂消费者调研 消费者特征方面年龄大都在18-45岁之间，其中18-29岁居多为59%，30-45岁占33%；居住地以兰山区最多占62%，工作地兰山区也是最多占85%。我们的目标消费客群应该在18-45岁之间，由于兰山区是主要城区因此也是我们重点需要考虑的消费主力军。 消费者学历以中专和高中居多，职业上以服务36%和商贸11%业居多，表明临沂第三产业比较发达。月收入在1000-2000元占37%、2000-3000元占22%、500-1000元占18%，表明消费者的平均月收入与其从事的服务行业相匹配，是普通大众消费群体。工作单位以私营业主居多占58%表明个体经济发达；出行方式中自行车35%、公交车29%和私家车26%差距不大，尤其是私家车占比达26%，表明私家车拥有量较多，也为我们项目的停车位提出了新的要求。 消费者希望我们提供名牌服饰专卖店25%、大型百货店24%、大型超市21%最多给我们购物业态提供了参考。 在娱乐休闲方面，消费者有多业种的需求，其中KTV占18%、洗浴中心13%、主题游乐园11%为最多，其余夜总会、电影院、酒吧等均有涉及。消费者的文化生活方式需求的多样性为我们娱乐休闲的多形态定位提供了依据。 在餐饮方面，消费者希望提供自助餐厅14%、西式快餐13%、国内特色餐饮13%、休闲餐饮11%、中式快餐10%等等；消费者选择餐厅的主要考虑因素卫生为首选23%，依次是口味14%、实惠14%、服务12%、档次11%等等。表明随着生活水平的提高，消费者餐饮需求多样化，同时考虑卫生、口味等因素，这些为我们餐饮多样化需求提出了更高的要求。 消费者的各项消费中购物在40%、餐饮30%、娱乐占30%左右，这些对我们的定位比例具有一定参考意义。 消费者希望我们万兴都提供一个现代时尚、休闲、一站式的消费场所，这些也为定位提供参考。 小结 Ⅰ 项目定位 市场调研 项目运营 营销推广 项目招商 目 录 Ⅱ Ⅲ Ⅵ Ⅶ 项目规划 其他建议 Ⅴ Ⅳ Ⅷ 项目优势分析（S） 项目劣势分析（W） 项目机会分析（O） 项目威胁分析（T） SWOT分析小结及应对措施 综合分析 Ⅱ. 项目综合分析 1、宏观经济的走低和房地产调控的形势会对项目的招商带来负面影响； 2、国内外包括主力店在内的许多知名商家由于发展战略和拓展计划的原因不到三级城市来，这些因素给项目招商带来了相当的困难； 3、解放路核心商圈的九龙国际、万阅城、东方新天地等项目陆续开工及竣工，会给本项目造招商成巨大威胁。 1、临沂目前现有商圈档次较低，商业配套不完善亟待提高； 2、区域内缺乏有规模物业条件好的大型SHOPPING MALL，项目的出现填补了临沂市场商业空白； 3、项目属于市政府重点工程，可以借机打造城市商业名片； 4、临沂市区域内商业竞争同质化给市场细分带了机会，如高端百货的缺乏、餐饮、休闲娱乐的低档次等。 项目威胁分析（T） 项目机会分析（O） 1、临沂的城市知名度尚欠缺，长期以来革命老区的印象和宣传使商户无法与经济发展相关联，给招商带来相当难度； 2、项目地处核心商圈的边缘地带，周边商圈尚未形成需要依靠自身的造血功能打造新的商圈来带动人气； 3、作为一个三线城市的纯商业项目，体量太大达35万平米，给招商和经营都带来相当的难度，尤其是知名品牌不愿意到三线城市来，而一些有意向入驻的商户也会因为体量太大担心招商不满而不愿意来开拓经营。 1、地处临沂主城区兰山区主干道沂蒙路北段，在临沂核心商圈延伸段； 2、优越的交通条件，项目门前有7条公交线路； 3、得天独厚的自然资源优势，项目沿涑河延绵1公里景观； 4、物业条件较好，拥有停车场、中央空调、自动扶梯、客梯等中高档物业所具备的硬件设施； 5、超大体量35万平米，容易形成业态互补的规模优势。 项目劣势分析（W） 项目优势分析（S） Ⅱ. 项目综合分析 小 结 应对措施 在差异化经营中建立竞争优势，充分发挥物业条件好和区位优势，抓住市场空白，最大限度地发挥规模、区位优势，通过中高端的差异化定位和主力店的带动确保项目的成功。 项目具有超大体量的规模优势和得天独厚的区位优势，机遇明显，同时又面临较大的挑战，操作有一定难度，尤其是招商。总体上是具有了成功运作的基础条件。 Ⅰ 项目定位 综合分析 市场调研 项目运营 营销推广 项目招商 目 录 Ⅱ Ⅲ Ⅵ Ⅶ 项目规划 其他建议 Ⅴ Ⅳ Ⅷ 市场定位 项目营销模式定位 客群定位 经营定位 形象定位 Ⅲ. 项目主要技术指标 19907.5 m2 5号楼 325.42 m2 太阳塔面积 12709.12 m2 6号楼 酒店48802.57 m2 7号楼裙楼12063.57 m2 11203