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项目前期补充调研工作——区域价值、房地产市场调研及分析 盐城典型教育资源扫描 盐城典型教育资源扫描 2009年盐城市成交土地439.5万平方米，其中住宅256万平方米，占总成交量58%，住宅平均容积率2.22。 2009年销售较好的两个楼盘，月去化面积分别为6043.17㎡、3194.83 ㎡；去化套数为58套、28套。 序号 项目名称 面积(㎡) 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 1 土地费用 315,732 1,050 33,152 按70万/亩计算 2 前期费工程费 351,000 145 5090 前期工程费一般占建安工程费用的5％-10％ 3 建筑安装工程 351,000 1364 47890 　 3.1 住宅 320000 1325 42400 　 3.1.1 联排别墅 100000 1200 12000 　 3.1.2 花园洋房 100000 1000 10000 　 3.1.3 高层 120000 1700 20400 　 3.2 配套设施 31000 1771 5490 　 3.2.1 商业配套 25000 1500 3750 多层商业街 3.2.2 会所 3000 4000 1200 独立别墅标准，含装修标准2000元/平米 3.2.3 幼儿园 3000 1800 540 按教育规范标准建造 4 室外工程及景观 351,000 405 14220 含室外园林、小区道路、管线系统等 5 市政配建 351,000 211 7404 　 6 其他费用 351,000 41 1437 开发期间接费及税费，建安成本3%估算 7 不可预见费 351,000 57 2016 (2+3+4)×3% 8 开发成本（不含地价） 351,000 2224 78056 　 9 开发总成本 351,000 3168 111208 　 10 管理费用 351,000 67 2342 按开发成本（不含地价）的3%计算 11 财务费用 351,000 40 1400 借款1亿，年利率7%，期限2年 12 销售费用税金及附加 351,000 703 24682 　 13 开发投资合计 351,000 3978 139632 单价按计住宅容积率面积分摊测算 方案一 项目开发总成本为11.12亿元，总投资13.96亿元 总投资表 土地费用：3.32亿元 开发总成本：11.12亿元 项目总投资：13.96亿元 单位造价：3978元/平米 注：.详细数据参见经济测算表 方案一之下的经济测算 方案一 项目销售总收入25.84亿元，销售净收入23.38亿元 序号 项目 合计 1 项目销售回款 258,452 1.1 联排别墅销售收入(万元) 89,759 1.1.1 可销售面积(㎡) 100,000 1.1.2 销售面积(㎡) 100,000 1.1.3 平均售价(元/㎡) 7,500 1.1.4 销售率（%） 100% 1.2 花园洋房销售收入(万元) 65,894 1.2.1 可销售面积(㎡) 100,000 1.2.2 销售面积(㎡) 100,000 1.2.3 平均售价(元/㎡) 5,200 1.2.4 销售率（%） 100% 1.3 高层住宅销售收入(万元) 78,043 1.3.1 可销售面积(㎡) 120,000 1.3.2 销售面积(㎡) 120,000 1.3.3 平均售价(元/㎡) 4,200 1.3.4 销售率（%） 100% 1.4 商业销售收入(万元) 18,837 1.4.1 可销售面积(㎡) 25,000 1.4.2 销售面积(㎡) 25,000 1.4.3 平均售价(元/㎡) 6,000 1.4.4 销售率（%） 100% 1.5 地下车库销售收入(万元) 5,920 1.5.1 可销售面积(㎡) 29,615 15.2 销售面积(㎡) 21,915 1.5.3 平均售价(元/㎡) 2,000 1.5.4 销售率（%） 74% 2 销售费用、税金及附加 24,682 2.1 销售费用（1×3％） 7,754 2.2 营业税及附加（1×5.5%） 14,215 2.3 印花税 （1×0.05％） 129 2.4 土地增值税（1×1％） 2,585 3 预缴企业所得税（=1×15%×25%） 9,692 4 销售净收入(=1-2-3) 233,770 销售收入表 项目总销售收入：25.84亿亿元 销售费用税金及附加：2.47亿元 预缴企业所得税：0.97亿元 销售净收入：23.38亿元 注：.表中平均售价为2011年实现的销售价格，详细数据见附表。 方案一之下的经济测算 方案一 项目净