苏州国际会议展览中心项目最高最好用途研究终期报告.doc

苏州国际会议展览中心项目最高最好用途研究终期报告 xx xx xC 03 苏州国际会议展览中心项目 最高最好用途研究终期报告 二OO六年八月 xx xx xC 03 3 目录 一#ff66ff． 研究摘要 二#ff66ff． 项目场地分析研究 三#ff66ff． 设计研究 四#ff66ff． 宏观经济和政策分析 五#ff66ff． 办公楼市场研究 六#ff66ff． 零售市场研究 七#ff66ff． 高星级酒店市场研究 八#ff66ff． 项目开发综合分析 九#ff66ff． 财务分析 一○#ff66ff．研究结论 4 17 28 53 76 174 303 389 399 418 xx xx xC 03 4 一#ff66ff．研究摘要 xx xx xC 03 5 研究摘要 ?? 本项目位于苏州市金阊区，坐落于东西主干道路干将西路，邻近西环路；项目南邻苏州市人民政府和苏州市体育中心，东 接古城区，西面紧靠苏州高新区。项目占地26819#ff66ff.6平方米，建筑面积113619平方米，主楼高174#ff66ff.8米；用地性质为商业用 地，可以开发办公楼、酒店、零售等。项目具体信息如下表所示： 一#ff66ff．项目场地分析研究 ?? 本项目位于苏州市金阊区，坐落于东西主干道路干将西路，邻近西环路；项目南邻苏州市人民政府和苏州市体育中心，东 接古城区，西面紧靠苏州高新区。项目占地26819#ff66ff.6平方米，建筑面积113619平方米，主楼高174#ff66ff.8米；用地性质为商业用 地，可以开发办公楼、酒店、零售等。 ?? 该项目周边交通网络发达，可及性较好；项目位于苏州东西主干道干将西路，近西环路和三香路，与各主要区域的交通比 较便利；未来轻轨的建成将使本地区交通优势更明显，可极大提高在该区域开展商务活动的吸引力 ?? 同时该项目具有良好的可视性，知名度高，主塔楼曾是苏州的最高建筑，也是苏州市的标志性建筑之一。 ?? 本项目位于苏州高新区和苏州市中心区之间，距主要旅游景点的可及性较好；同时苏州适宜举办会议，受到政府、各类企 业和组织的青睐，也将成为酒店需求的重要来源之一。 ?? 但是，需要关注的是，该区域传统上为居住区，市场对该地段居住区的传统印象可能难以短时间改变，要聚集商气有待时 日；未来高新区的大型写字楼项目将构成直接竞争，金阊区内市级商业中心石路的商圈影响力对本项目的零售会构成一定 威胁，而且许多现有的四星级酒店正在装修或计划扩建，使得本项目竞争加剧。 A区 B区 C1区 C2 区 形态 园台形楼 塔楼 板楼 板楼 原设计功能 会展、银行 办公、酒店 办公 餐饮娱乐中心 高度（米） 27#ff66ff.2 174#ff66ff.8 44#ff66ff.8 20 地上层数 4 48 9 4 地上建筑面积（平方米） 10832 60891 18187 6797 现状 现A区、C1区已建成运行（主要办公用房、会展用房），而B区、C2区仅完成了土建结构工程 和大部分外装修工程；内部装修尚未进行 。 xx xx xC 03 6 研究摘要 二#ff66ff．设计研究 ?? 整体建筑施工质量较好，目前根据肉眼判断没有发现墙体出现裂纹，该部分需要由专业公司鉴定；设备大多是进口并质 量较高，部分设备已投入使用，未安装或为投入运营的设备也进行了比较好的保养。 建筑 设计研究结论 A区 ?? A区（1-3层）可用于零售 ?? A区（4层）可用于酒店的会议中心 B区 ?? B区（1-4层）可用于酒店 ?? B区（5-11层）可用于办公 ?? B区（13-27层）可用于酒店，但可能造成酒店规模过大，如果酒店面积过大，可用于办公。由于净 高低，可能需要降低租金来吸引对租金敏感的本地客户 ?? B区（29-48层）可用于酒店 C1区 ?? C1区（1-4层）可用于零售 ?? C1区（5-9层）可用于办公，但是由于其楼层形状过于狭长，可能将需要通过降低租金吸引客户 C2区 ?? C2区（1-4层）可用于零售 停车场 ?? 目前所有地下停车场均位于A区地下，共计6957平方米，共约提供220个地下停车位，另外，开发商 确认地面尚有200个停车位，共计可提供420个停车位；另外，地下室还能增加100个机械停车位。 ?? 因此共计可提供520个停车位。 xx xx xC 03 7 研究摘要 三#ff66ff．宏观经济和政策分析 ?? 苏州市人口自然增长率保持较低，城市人口导入明显。 ?? 整体宏观经济发展在过去十余年间保持高速发展的态势,地区生产总值和人均地区生产总值均处于全国领先地位，并很有 希望在未来几年保持此良好势头。 ?? 第三产业占经济总量的比重相对稳定地保持较低，印证了制造业在苏州经济发展中的重要地位。 ?? 实际利用外资和对外