2008年杭州房地产市场的研究的报告46PPT.pptVIP

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 景观设计：层叠山水，实现三重景观。 第一重：江景，近有壮丽江景，远有山林葱茏、六和塔、五云山 连绵起伏，满目苍翠，视野无限开阔。 第二重：沿江公园，12000方城市绿地，第一时间感受江湾生 活。 第三重：近万方小区精致园林，丰富水系、参天大树、绿色草 坪，用风景的秩序将自然与建筑编织为一体。 三重景观设计再加上独特的户型，实现了钱塘山水项目270度全景观生活。 ??3、二级市场分析 ［案例分析：中海钱塘山水］ 三、房地产市场分析 户型特点： 1.“两房+两卫+2X”空间（分析详见户型篇） 2．复式空中别墅和大平层1#楼楼王位置，提供高端享受，1单元均为210方左右的大平层，2单元为270-310方的复式空中别墅。户型设计上强调卧室的景观享受，把更多的景观留给卧室 1.南向卧室不仅保证采光和取暖，同时占据了最佳景观面； 2.大户型享受型生活，设置中西两类厨房； 3.连通客厅的大阳台，享受宽敞待客环境。 ??3、二级市场分析 ［案例分析：中海钱塘山水］ 三、房地产市场分析 1．标注1处的双层挑高露台与客厅连通，客厅不仅至少增加了10平方米的使用面积，也拥有了6米宽的客厅空间，挑空5.6米的层高享受。 2．标注2处的飘窗高度不足2.2米，不算面积，延伸客厅空间。 销售情况：6月份中海·钱塘山水首次开盘，月销售率达到60%，成为当月的销售冠军，目前一期销售率达到88.41%。89方的“两房+两卫+2X”户型，目前销售率62%，空中别墅和大平层的户型，受高总价的影响，销售去化缓慢，销售率为24%。 1 2 ??3、二级市场分析 ［案例分析：西溪里］ 三、房地产市场分析 高层，小高层，低层 2.75 1200000 250000 西溪里 建筑形态 容积率 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 项目名称 项目简介： 项目位于