南汇临港工业的项目可行性分析的报告.docVIP

南汇临港工业项目可行性研究报告 第一部分 市场定位篇 2 一、工业地产市场指数分析 2 二、浦东、南汇工业市场分析 5 三、祝桥空港工业区 8 四、祝桥空港工业园功能区概况 10 五、项目市场定位 13 第二部分 项目分析篇 15 一、项目地块分析 15 二、项目开发建议 18 一、方案一 19 二、方案二 22 三、方案对比分析 27 第一部分 市场定位篇 一、工业地产市场指数分析 1、郊县物业价格分析 2007年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比涨幅为1.8%，售价的环比涨幅也达到1％。据了解，上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上，上海未来的土地可供增量已经很少。 2、区县供需分析 目前上海的建设用地总量约2400平方公里，随着国家调控深入、土地督察严紧，到2020年，上海建设用地规模能达到3000平方公里就是“极限”了；分到每个区县，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建设用地也就200平方公里。 此外，在2400平方公里的建设用地中，工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600—700平方公里。从结构上讲也很不合理，工业用地太多了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。 3、价格走势分析 工业物业凭借着高达7%~1