房地产开发知识11.pptxVIP

一、 房地产基础知识目 录 二、房地产开发流程一、基础知识一、中国大陆现行土地制度 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。一、基础知识一、中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让土地使用权(一定年限)国 家土地使用者土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式一、基础知识城市用地二、相关专业术语类别代号类别名称范 围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地一、基础知识二、相关专业术语建筑术语建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率建筑容积率﹙建筑面积密度﹚＝总建筑面积÷总占地面积﹙好的 居住区高层不应超过5，多层不 超过3﹚（通常不含地下室） 建筑密度（建筑覆盖率 ）建筑密度﹙覆盖率﹚＝建筑底层面积之和÷总占地面积用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。一、基础知识绿化率绿化率=全部绿化植物水平投影面积之和÷总建设面积绿地率＝总绿化占地面积÷总占地面积(红线内土地总面积)﹙好的居住区不低于30%）不包括屋顶天台和垂直绿化 绿地率套内使用面积系数使用面积系数=套内使用面积÷(套内面积+按规定应分摊的公用面积)得房率得房率＝套内使用面积÷商品房销售面积(建筑面积）一、基础知识二、相关专业术语建筑术语套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套内墙体面积非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 公用建筑面积 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。﹙Ｋ﹤１﹚公用建筑面积分摊系数Ｋ=公用建筑面积 套内建筑面积之和 二、基础知识二、相关专业术语建筑术语用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。? 二、基础知识二、相关专业术语建筑术语 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 房屋层数层高层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑高度建筑物室外地面至其檐口或屋面面