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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 【市场比较法】 评分项目 评估 本项目评分Px 大信新家园 雅居乐世纪新城 中信左岸 尚湖轩 权重 WA=25% WB=30% WC=20% WD＝25％ 项目 PA=5500 PB=5300 PC=4300 PD＝4500 项目权重 得分 加权得分 得分 加权得分 得分 加权得分 得分 加权得分 得分 加权得分 位置交通 0.13 5 0.65 6 0.78 8 1.04 7 0.91 6 0.78 周边配套 0.12 5 0.6 5 0.6 6 0.72 6 0.72 6 0.72 社区规模 0.08 8 0.64 7 0.56 9 0.72 6 0.48 5 0.4 项目规划 0.12 8 0.96 6 0.72 8 0.96 7 0.84 6 0.72 园林景观 0.07 8 0.56 7 0.49 8 0.56 7 0.49 7 0.49 内部配套 0.08 8 0.64 5 0.4 7 0.56 5 0.4 6 0.48 户型结构 0.14 8 1.12 6 0.84 8 1.12 8 1.12 6 0.84 区域认同度 0.07 5 0.35 6 0.42 8 0.56 8 0.56 8 0.56 发展商实力 0.11 6 0.66 8 0.88 9 0.99 7 0.77 6 0.66 物业管理 0.08 7 0.56 6 0.48 8 0.64 7 0.56 5 0.4 总计 1 68 QX=6.74 62 QA=6.17 79 QB=7.87 68 QC=6.85 61 QD＝6.05 通过市场比较法推算项目售价 项目静态比准均价： 修正后各相关楼盘价格 PA’=( QX/QA)×PA =(6.74/6.17)×5500=6008 PB’=( QX/QB)×PB =(6.74/7.87)×5300=4539 PC’=( QX/QC)×PC =(6.74/6.85)×4300=4231 PD’=( QX/QD)×PD =(6.74/6.05)×4500=5013 均价计算 各相关楼盘权重取值为Wi Wa= 25% Wb=30% Wc=20% WD=20% PX=ΣPiWi =PA×Wa + PB×Wb + PC×Wc+PD×WD =6008×25%+4539×30%+4231×20%＋5013*20% =4713 通过市场比较法得出本项目市场静态比准价格为：4713元/㎡。 价格目标与消化期预期 为使本项目首期火爆销售及对市场制造热销的气氛，以及为下批单位的推出实现合理的溢价空间，本项目首批单位入市底价宜制定在： 5200～5300元/平米 上述价格为项目首批单位按当前节点的入市价格提议，项目正式入市须按项目正式入市时间另行评估。 项目整盘各阶段产品推售价格，在入市价的基础上根据市场实际情况按比例调升。 项目售价 8栋单位消化周期预期 4500元/平米 1个月 5000~5500元/平米 2-3个月 6000元/平米 4个月 别墅价格预测 政策说明 考虑因素一：市场反应 4.17新政的出台，无疑给市场来了一次沉重的打击。与07年9.27新政对比，此次新政的出台后发现，中山对政策的敏感度明显加速。市场很快进入观望