孙桥项目市场初步研判.pptVIP

孙桥项目市场分析报告 二零零八年·七月 前言 周边别墅盘分析 住宅路线可行性研判 Because: 如果本项目的独栋单价定为10000元/平左右，实际上这个价格只 是周边普通住宅的一个价格水平。对比本项目周边的别墅价格以及 新区其他片区的别墅价格，这一价格的确是具有相当的竞争力的。 张江核心区的普通住宅价格即将达到1.5万左右的水平。孙桥片区 随着交通设施的进一步完善，普通住宅价格也将进一步上扬。因此 独栋的产品，低于普通住宅的一个价格水平的确是具有相当的杀伤 力。 孙桥片区将是张江高科的延伸发展区域，区域的发展前景是非常 好的。延伸过来的不仅仅是大批高新技术企业，还有众多的技术精 英、研发人才，这批高收入群体将是购买力强劲的购房群体。 住宅路线可行性研判 潜在目标客户群分析 住宅路线可行性研判 张江高科园区内从业人员情况 上图表只是06年张江高科技园区的从业人员情况，在建的浦东软件 园3期就会有近万的从业人员，这部分人员大都是技术白领。因此 区域潜在的有能力购房的群体是较为庞大的。 住宅路线可行性研判 （目前大致有5000家左右的企业入驻张江高科技园区。） 按保守估计，若每家公司有一位人士具有购买别墅的能力，那么在 园区则有将近5000人具有购买别墅的能力。 潜在目标客户群分析 因此本项目潜在的购房群体主要就是来自于这： 5000人左右 通过前面的分析，似乎本项目做住宅前景还是相当明 朗的： 价格具有非常明显的优势； 区域有比较好的发展潜力； 区域潜在的具备相当实力的购买群体庞大； 独栋别墅的日益稀缺； But: 本项目的用地性质不是住宅。 使用年限只有住宅使用年限的一半多一点点。 目前区域商务别墅的使用者大都为企业，个人所占比例非常小。 本项目只是孙桥农业园区核心区一期项目，变通出售给个人居住，而二期、三期规划为工业用途，对别墅的档次和生活品质的影响是显而易见的。 产权的属性问题，产权的变更问题都会较普通住宅麻烦许多。 Yet: 就算按10000元/平计算，500平-800左右的独栋别墅总价也 在500万-800万之间，可以承受这一总价的人群不是普通白 领，而是企业的高级管理人员，这部分中高端人群可以承受 这样的总价，对价格不可能像年轻白领那么敏感，他们更看 重的是环境，楼盘的综合性价比，以及楼盘自身品质与他们 身份的匹配。 * 本次提报主要分析两个问题： 商务别墅的可行性分析； 偷梁换柱，住宅路线的可行性研判； …………….. 分析思路： 1、地块一期做商务别墅的可行性分析： 出售快速套现。 只租不售，长远获利。 租售并举，灵活战略 哪种方案最可行 ？ 2、地块一期住宅路线的可行性研判： 政策可行性分析； 区域住宅市场走势分析； 潜在目标客户群分析； 住宅路线可行吗 ？ 商务别墅的可行性分析 商务别墅可行性分析 区域商务别墅市场情况 上海商务别墅别墅市场未来趋势研判 本地块运作商务别墅可行性探究 结论…… 商务别墅可行性分析 区域商务别墅市场情况 医药、贸易、咨询 85% 500-2000m2 售价 1.8-2万/m2 租金 3元/m2.天 8.2万m2 张衡路1000弄 张江润和苑 软件开发、信息安全 2000-3000m2 租金 3.5-4元/m2.天 65万m2 祖冲之路、科苑路 浦东软件园三 微电子 45% 1000-2000m2 售价 2.3万/m2 9.5万m2 技术创新区 张江创新园 电子、IT 金融 70% 1600 -3500m2 均价2.5万/m2 租金3.8元/m2.天 21万m2 张江集电港 科技领袖之都 ---- 10% 1700-2900 租金3。5/平/天 4万方（一期）） 达尔文路88号 半岛科技园 企业类型 入住率 面积范围 租售价格 总建面积 项目区位 项目名称 张江园区域内主要企业总部项目汇总 商务别墅可行性分析 区域商务别墅市场情况 张江科技园在售的和在运营的商务别墅项目较多，区域土地规划主要 是工业用地性质，随着工业地产逐渐被开发商所重视。因此后续此类产 品供应量将较为充足。 区域商务别墅主要是独栋形式，面积在650-2500之间。整栋出租或出 售为主，售价在2万/平左右，租金在3.5/m2.天. 根据我们的调研来看，半岛科技园和张江润和园只租不售，目前总体 来看入租率并不高，特别是半岛科技园19栋办公楼，目前只有两家进驻。 商务别墅可行性分析 区域商务别墅市场情况 2000万/栋的价格是市场主力价格，也被实力企业所认可，从去化速度 上来看，该产品06年左右刚被推出市场时销售情况较好。但从07年到现 在，市场上同类产品众多，整体去化速度差强人意，中邦MOHO二期9栋开 盘8个月才去化5栋。可